| |  | Жестко, но эффективно
Реформа ЖКХ в Эстонии уже решила в целом принципиальные задачи и перешла на стадию реновации зданий и энергосбережения
Идущая около 14 лет реформа ЖКХ в Эстонии вступила в заключительную фазу. Как уже писал "Эксперт С-З" (см. "Обретение смысла", №3 от 27 января 2002 года), эстонские власти избрали самый радикальный способ реформирования ЖКХ - полную его приватизацию. И управление жилыми домами, и непосредственное их обслуживание осуществляется почти исключительно частным бизнесом. Хотя государство еще владеет некоторыми стратегическими объектами (например, котельными, ТЭЦ, тепловыми сетями), но управляют ими частники. Таким образом, Эстония первой на территории бывшего СССР завершает полный демонтаж государственной системы ЖКХ.
Сложившийся в Эстонии открытый рынок услуг ЖКХ позволил в относительно короткие сроки сформировать вполне жизнеспособную систему, которая, конечно, сталкивается с трудностями развития, но при этом сама же и вырабатывает механизмы их решения.
Тяжелая проблема
Последним принципиальным шагом реформаторов была окончательная ликвидация в конце 2002 года неэффективной системы муниципальных домоуправлений (МД). Вакуум на месте МД не возник - еще до их ликвидации многочисленные частные фирмы стали предлагать жильцам свои услуги по ремонту, обслуживанию и менеджменту.
МД исчезали постепенно, и к моменту окончательной ликвидации за ними сохранялись лишь дома, не перешедшие на самоуправление. Такой переход оказался наиболее тяжелой проблемой реформы. Самоуправление иногда не приживается (не удается сформировать инициативную группу квартировладельцев) даже в тех домах, где доля приватизированных квартир превышает 25%-ную норму, установленную законом для создания квартирного товарищества (КТ - объединяет владельцев квартир) либо жилищного товарищества (ЖТ - бывшие жилищные кооперативы, которым формально принадлежат квартиры).
Хотя остаются еще районы, где эта ступень реформы формально не достигнута - главным образом на северо-востоке республики (административное наименование - Ида-Вирумаа; включает города Нарва, Кохтла-Ярве, Йыхви, Силламяэ), где проживает преимущественно неэстонское население. По данным Эстонского союза квартирных товариществ (ЭСКТ), в этом регионе средний показатель числа приватизированных квартир в доме - около 60% (всего в Эстонии почти 98% городских квартир принадлежит частным лицам, кооперативам или фирмам, 2% - государственный социальный жилой фонд, к которому относится и неприватизированное жилье). Основная причина такого положения - низкий уровень доходов населения Ида-Вирумаа, что побуждает людей сохранять за муниципальными властями ответственность за содержание жилья.
Там, где нет ни квартирных, ни жилищных товариществ, предусмотрена особая форма домоуправления - сообщества квартировладельцев (СК), в отличие от двух упомянутых форм не обладающие правами юридического лица. Членами СК могут быть как собственники жилья, так и любые физические лица, постоянно проживающие в доме.
Поскольку муниципальная служба заказчика ликвидирована, то чтобы дом не остался вовсе безхозным, СК создаются принудительно (этого требует закон). В таком случае обслуживание дома организует нанятый муниципальными властями внешний администратор, он получает зарплату из тех денег, которые жильцы платят за обслуживание и аренду (если жилье не приватизировано) своих квартир. Разумеется, качество такого управления нередко весьма низкое. Впрочем, доля СК в жилищном хозяйстве невелика (в Таллине это менее 2%, в других городах Эстонии - от 5 до 15%).
Дефицит кадров
Конечно, нет твердой гарантии, что в правление товарищества попадут самые компетентные и квалифицированные люди, способные грамотно вести хозяйство. По наблюдениям председателя правления ЭСКТ Марит Отсинг и ее коллег из Союза КТ, на собраниях товариществ все еще нередко избирают в правление тех, кто имеет громкий голос и может выступать многословно и красиво. Впрочем, даже при осмысленных выборах найти квалифицированного управленца непросто - кадров не хватает.
Программа подготовки менеджеров для КТ действует уже несколько лет, и за это время на курсах, организованных ЭСКТ (программа на эстонском и русском языках), десятки тысяч людей получили знания по бухгалтерскому учету, аудиту и другим дисциплинам, без которых сложно наладить нормальное домоуправление. Только за 2003 год по всей Эстонии обучение в рамках Союза КТ прошли 3427 представителей товариществ (всего в Эстонии сейчас около 7,5 тыс. КТ).
По словам заместителя начальника Таллинского департамента жилищного хозяйства Прийта Пяртельпоэга, создание квартирных товариществ снизило расходы жильцов на жилищно-коммунальные услуги в среднем на 30-35% по сравнению с тем периодом, когда жилыми зданиями распоряжались муниципальные домоуправления. Успехи самоуправления постепенно оказывают воздействие на пассивных граждан (чьи дома формально управляются СК), и они начинают понимать, что назначенный внешний управляющий - по сути, тот же управдом, не подотчетный жильцам и не имеющий особого стимула снижать расходы. Все больше СК изъявляют желание реформироваться в КТ. Только в 2003 году в Эстонии было зафиксировано более 200 случаев такой реорганизации. При этом ни одно квартирное товарищество не пожелало стать сообществом квартировладельцев, хотя законом это не возбраняется.
Для перехода от СК к КТ жильцам необходимо, разумеется, приватизировать свои квартиры. Процесс приватизации в Эстонии завершается. Одновременно заканчивается процедура занесения в кадастровый реестр и определения стоимости земельных участков, на которых расположены городские жилые здания и прилегающие участки, "приписанные" к каждому конкретному строению. До 2000 года квартиры приватизировались без учета земли.
По итогам кадастровой работы каждому владельцу приватизированной квартиры, пропорционально ее доле в общей площади дома, определена часть нежилых помещений здания, земельного участка, на котором оно расположено, и прилегающей территории (по законам Эстонии недвижимостью считается земельный участок). На данный момент эта процедура завершена в отношении 95% жилого фонда страны.
На первом плане
На нынешнем этапе реформы самой актуальной является "проблема стен и крыш". Как и всюду на постсоветском пространстве, текущий и капитальный ремонт жилых зданий многие годы серьезно недофинансировался. Министерство экономики Эстонии считает, что для поддержания жилищного фонда хотя бы в нынешнем состоянии, т.е. только для предотвращения его разрушения, требуется ежегодно инвестировать в эту отрасль примерно 800 млн крон (около 63 млн долларов). Ни у государства, ни у местных самоуправлений таких денег нет.
По данным трех крупнейших банков страны - Hansapank, Ьhispank и Sampo, за последние три-четыре года, когда происходило интенсивное использование квартирными товариществами банковских кредитов для реновации жилых зданий, по всей республике на эти цели было израсходовано 300 млн крон (23,6 млн долларов).
Правда, по мнению Марит Отсинг, к этой сумме следует приплюсовать еще примерно 750 млн крон (около 60 млн долларов), собранных товариществами с жильцов для текущего или капитального ремонта домов на принципах самофинансирования. Но это были разовые сборы, которые вряд ли удастся проводить регулярно. И в любом случае несложные подсчеты убеждают: реально вложенные суммы примерно в 2,5 раза меньше необходимых.
Один из главных механизмов стимулирования реновации зданий - кредитование КТ по части расходов на содержание домов. С этой целью в крупных городах Эстонии действует программа поддержки товариществ муниципальными властями. Так, мэрия столицы ежегодно выделяет 3 млн крон (около 230 тыс. долларов), которые распределяются между Hansapank и Eesti Ьhispank - соответственно 1 млн и 2 млн крон. Эти деньги предназначены для частичного погашения процентов по целевому кредиту, взятому квартирными товариществами для реновации зданий. В результате годовой банковский процент по таким кредитам составляет в Ьhispank - 2,85% и в Hansapank - 3,1%. Похожая система, в меньших объемах, действует и во втором по величине городе страны - Тарту. Характерно, что за истекший год процентные ставки по таким кредитам снизились вдвое. Значит, система себя оправдала и пользуется доверием у кредиторов.
Энергосбережение
Постепенно участники процесса все большее значение придают энергосбережению. С 2004 года в Таллине началась реализация соответствующей программы под названием "Энергия - аудит", также основанной на использовании кредитов. При поддержке Всемирного Банка производится экспертная оценка "энергетической емкости" жилого здания. Специалисты помогают определить, где именно происходит наиболее интенсивная "утечка" тепловой и электрической энергии, сколько конкретно энергии теряется, из-за чего именно, какие ремонтные работы и в какие оптимальные сроки необходимо сделать, сколько это будет стоить и какой будет полученная в результате экономия.
Сами по себе подобные работы стоят, в зависимости от размеров здания и степени его амортизации, от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч крон. Однако КТ оплачивают только 15% их стоимости, остальные 85% берет на себя World Bank. Зато выданный по итогам аудита сертификат является официальной гарантией для банка, в котором товарищество намерено взять кредит. Этот документ удостоверяет, что в результате реновации КТ будет тратить на оплату всех видов энергии как минимум на четверть меньше прежнего, и соответственно повышается его кредитоспособность.
Сейчас в эстонской столице действует пилотный проект по реализации этой программы, охватывающий 25 квартирных товариществ. Конкретные результаты будут получены не ранее начала следующего года, но руководство города и ЭСКТ уверено, что "Энергия - аудит" позволит значительно повысить эффективность расходования средств, направляемых на сохранение жилищного фонда.
Мучались не зря
И Марит Отсинг, и ее предшественник на посту председателя Союза КТ Анрес Яадла признают, что жесткий способ проведения реформы ЖКХ - фактически методом принудительной приватизации квартир и создания квартирных товариществ, вопреки некоторым опасениям себя все же оправдал.
Конечно, можно было изначально применить практику, используемую сегодня при сдаче в наем муниципального жилья, когда с каждым жильцом заключается договор об аренде квартиры, фиксирующий перечень взаимных прав и обязательств; затем постепенно формировать на этой основе товарищества квартирных собственников (нечто похожее пытаются реализовать в России). Однако именно форсирование жилищной реформы позволило Эстонии в короткий срок миновать болезненный переломный период. Потому что одно дело - управлять таким способом лишь 5%-ной долей жилищного хозяйства, которая к тому же постоянно сокращается, и совсем другое - всем сложным организмом. По мнению Прийта Пяртельпоэга, затягивание реформы могло привести к возникновению клубка практически неразрешимых проблем и противоречий. А с нынешними, при всей их серьезности, справиться вполне возможно. | |
|
| |
