| |  | | | | | 4.2.3. Реформа градостроительного регулирования | | Основными проблемами градостроительного регулирования, реформа которого должна рассматриваться в пространственных границах территории поселения, являются следующие.
1. Несоответствие существующей системы предоставления земельных участков и градорегулирования объективно существующим рыночным отношениям.
На практике эта проблема имеет следующие проявления:
инвестор может претендовать на получение прав долгосрочного владения земельным участком (в форме долгосрочной аренды или собственности) не в начале инвестиционного процесса, а только в его конце. По сложившейся практике необходимо сначала согласовать инвестиционные намерения с органами власти, получить исходные данные, запроектировать, построить, зарегистрировать построенный объект, только тогда можно претендовать на долгосрочные права на земельный участок. Такое положение обуславливает высокие риски, связанные с неопределенностью прав инвесторов. Невозможно также развивать систему ипотечного кредитования строительства под залог земельных участков;
за последнее десятилетие градостроительная документация с установлением целевого использования конкретных земельных участков устарела и не соответствует реальным направлениям развития территорий, поэтому не может служить планом их развития. Строительство объектов осуществляется "по усмотрению" должностных лиц, хаотично, что, в свою очередь, вызывает многочисленные жалобы граждан в органы власти и иски в суды;
необходимость длительных административных процедур согласования инвестиционных намерений приводит к тому, что инвесторы сознательно идут на нарушения, начиная строительное изменение недвижимости при отсутствии разрешительных документов, оформляют их "по факту";
права на земельный участок оформляются с установлением единственно возможного его целевого использования. Далее, в процессе эксплуатации созданных объектов недвижимости, у собственников возникают проблемы с изменением, в соответствии с меняющимися рыночными условиями, единственного установленного целевого использования недвижимости.
Налицо конфликт интересов и власти, и бизнеса, и граждан, чьи интересы затрагиваются при осуществлении градостроительной деятельности.
2. Проблемы пространственного развития поселений
Проблемы пространственного развития поселений могут быть объединены в три основные группы:
1) Проблемы инвестиционных ресурсов развития поселений.
В настоящее время главный внутренний ресурс потенциального развития поселений - земля не может быть оценен по реальной рыночной стоимости, поскольку не известна его градостроительная ценность (возможное разрешенное использование земельных участков). В результате существующей системы оценки объектов недвижимости цена при выставлении прав на земельные участки при проведении торгов, а также размер налогообложения, являющиеся стабильными внутренними источниками финансовых поступлений для нужд развития поселения, сегодня не соответствуют рыночной стоимости объектов.
2) Проблемы качества среды проживания и отсутствие мотивации для улучшения среды жизнедеятельности населения.
Качество среды проживания населения продолжает ухудшаться. В связи с хаотичностью застройки поселений ухудшаются их экологические и эстетические параметры, жилые районы находятся в защитных санитарных зонах промышленных предприятий. Отсутствует мотивация для преобразования застроенных территорий с целью создания благоприятной среды жизнедеятельности населения.
3) Проблемы пространственных ресурсов развития.
В настоящее время территории поселений застраиваются точечно, путем уплотнения существующей застройки, не получает должного развития транспортная, инженерная и социальная инфраструктура территорий.
Основными задачами реформы градостроительного регулирования являются:
преодоление правовой неопределенности сегодняшней системы установления правомочий по использованию земельных участков;
совершенствование системы градостроительного планирования и проектирования;
переход к конкурентному порядку предоставления земельных участков для строительства, при котором инвесторы, застройщики приобретают права долгосрочного владения земельным участком (в форме долгосрочной аренды или собственности) на начальной стадии инвестиционного процесса до начала проектирования и строительства, что необходимо для получения кредитов на строительство под залог земли и строящегося здания;
обеспечение прозрачности, фиксации сроков согласования и оформления разрешительной документации;
создание открытой для общественности системы градорегулирования, предусматривающей учет интересов жителей и их непосредственное участие в принятии градостроительных решений;
обеспечение связи между градостроительными регламентами разрешенного использования недвижимости и ее оценкой в целях налогообложения.
В настоящее время с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и других нормативных правовых актов созданы предпосылки для решения обозначенных задач путем формирования системы правового зонирования территорий.
Правовое зонирование должно производиться органами местного самоуправления. Оно представляет собой процесс подразделения территории поселения на территориальные зоны с установленными границами и единым для зоны градостроительным регламентом.
Градостроительный регламент, включающий виды разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны, допустимые параметры застройки, определяет основу правового режима использования земельных участков территориальной зоны. Он применяется в равной мере ко всем расположенным в правовой зоне земельным участкам, иным объектам недвижимости и обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами независимо от форм собственности. В случае если земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют параметрам, установленным градостроительным регламентом, они могут использоваться, но строительные изменения этих объектов могут осуществляться только в соответствии с установленным регламентом.
Правовое зонирование может быть осуществлено только на основании исходного планового документа - генерального плана поселения. При этом правовой статус и содержание генплана в условиях рыночной экономики должны быть изменены. Его важнейшей частью должны стать схемы развития инженерной, транспортной инфраструктуры. Градостроительные решения генплана должны быть учтены при правовом зонировании и юридически оформлены в виде списков и значений параметров разрешенного использования и строительного изменения объектов недвижимости в конкретных территориальных зонах, иных градостроительных регламентах.
Результат правового зонирования, проведенного органами местного самоуправления на основании градостроительной документации, юридически оформляется в виде нормативного правового акта органа местного самоуправления - Правил землепользования и застройки поселения, принимаемого после общественного обсуждения представительным органом местного самоуправления.
Правила содержат текстуальную и картографическую части. Текстуальная часть включает юридические нормы и описание процедур, связанных с осуществлением строительных намерений инвесторов, в том числе процедур порядка предоставления земельных участков, получения необходимых разрешений. Картографическая часть включает карту (карты) правового зонирования территории поселения, а также описание требований и ограничений по использованию и строительному изменению недвижимости в границах выделенных территориальных зон - градостроительный регламент разрешенного использования.
С целью формирования системы правового зонирования необходимо:
органам местного самоуправления:
актуализировать градостроительную документацию, особенно генпланы поселений, с необходимой степенью детализации;
на основании градостроительной документации провести правовое зонирование территории поселений с установлением градостроительных регламентов;
по итогам общественного обсуждения принять нормативные правовые акты - Правила землепользования и застройки;
органам государственной власти Пермской области:
оказать финансовую, методическую и правовую помощь органам местного самоуправления в проведении правового зонирования и разработке Правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований;
разработать Градостроительный кодекс Пермской области, который должен включать:
нормы, устанавливающие полномочия законодательного (представительного) и исполнительных органов власти области и органов местного самоуправления в сфере архитектуры и градостроительства;
методы и средства регулирования градостроительной деятельности;
систему разрешительных и стимулирующих процедур;
систему строительного и градостроительного надзора и контроля. | |
|
| |
