Формы работы


Общее собрание избирает Правление товарищества. Члены товарищества, таким образом, делегируют Правлению свое право разрабатывать политику управления и развития недвижимого имущества, находящегося в общей собственности, оставляя за общим собранием право решать стратегические вопросы деятельности товарищества.

Правление товарищества принимает на себя бремя текущей работы по управлению кондоминиумом. Оно ведет ежедневную оперативную работу товарищества, управляет его имуществом и денежными средствами. Поэтому очень важно, чтобы в состав Правления были избраны специалисты, практики или профессиональный Управляющий. Члены Правления обязаны действовать в интересах большинства собственников и несут перед ними ответственность за свои действия и решения.

Члены Правления выбирают из своего состава Председателя. Если количество членов товарищества невелико (например, до 20-ти собственников), то Правление можно не избирать, его функцию будет исполнять Общее собрание товарищества. Оно же и избирает Председателя правления товарищества.

Количественный состав правления товарищества зависит от величины жилого здания и количества членов товарищества. Практика показывает, что в товариществах, где более двадцати собственников, Правление избирается в количестве пяти человек, более пятидесяти человек – в количестве семи человек. В состав Правления могут быть избраны представители муниципалитета, если количество неприватизированной жилой площади составляет более 30% от общей площади дома.

Членами правления товарищества могут быть избраны представители от каждого подъезда (один человек от каждого подъезда) и тогда количество членов Правления будет равно количеству подъездов в доме. Если в доме есть нежилые помещения в собственности юридических и физических лиц, и они занимают значительную часть площади (больше 20%), то представители данной категории нежилых помещений могут быть избраны в состав Правления. В каждой конкретной ситуации могут быть применены и другие подходы. Например, если нежилые помещения в жилом доме составляют 41% всей площади дома, то по федеральному закону, доля голосов такой категории может быть уменьшена до 30%, а остальная часть - 11% голосов, могут быть распределены между остальными собственниками пропорционально занимаемой площади или отданы Правлению товарищества. Это делается для того, чтобы представители муниципалитета или собственники нежилого помещения не могли заблокировать принятие решений собственниками жилья. Хозяином в доме должно быть товарищество, а не собственники нежилых помещений.

С целью вовлечения наибольшего числа жителей в работу товарищества, создаются комитеты и комиссии, отвечающие за разные направления деятельности. В состав комитетов и комиссий свободно может быть включен любой желающий член товарищества. Каждый комитет и комиссия избирает своего Председателя, который не должен быть членом правления. Комитет или комиссия разрабатывают положение (инструкцию) о своей деятельности, которая утверждается правлением товарищества. Среди возможных комитетов и комиссий можно назвать:
• по эксплуатации и ремонту жилого здания и сохранности имущества товарищества;
• по финансам;
• по социальным программам;
• комитет ответственных по подъездам и этажам;
• согласительная комиссия.

Такие различные комиссии и комитеты на постоянной или временной основе создаются в помощь Правлению. Они могут оказывать конкретную помощь в решении спорных вопросов между членами товарищества, в проведении выборов, общественных и культурных мероприятий, в учете лиц, имеющих льготы от государства, в разработке бюджета. Товарищества время от времени нуждаются в помощи специалистов в различных областях: юристов, бухгалтеров, аудиторов, строителей и т.д. Их можно пригласить на работу на постоянной основе или на время выполнения конкретных работ. Надзор за деятельностью таких специалистов осуществляет председатель правления, управляющий или председатель соответствующего комитета или комиссии.

Компетенция и порядок формирования правления, комитетов и комиссий, сроки их полномочий и местонахождение определяется товариществом самостоятельно. Это может быть учтено в Уставе, учредительном договоре или в правилах проживания.

Необходимо помнить, что не все жители могут принимать участие в работе правления, комитетов и комиссий. Иногда людям не нравится цель деятельности товарищества или то, как оно действует. Они не чувствуют в себе достаточно сил и знаний для работы в Правлении, комитетах и комиссиях. А иногда просто никто никогда и не приглашал их к такой работе. Многие активисты товарищества отталкивают домовладельцев от участия в работе правления, комитетов и комиссий своим чрезмерным энтузиазмом, который заставляет людей опасаться, что у них просто ни на что другое не останется времени.

Некоторые жители делают попытку примкнуть к комитету или комиссии, но быстро из них выходят, так как не чувствуют, что им рады. Очень важно не только привлечь жителей к работе, но и вовлечь их в социальную жизнь товарищества. Тем более, что в переходный к рыночной экономике период, люди порой вовсе не настроены на то, чтобы объединяться, помогая другим. Наоборот, на работе, в учебных заведениях, в СМИ нас убеждают, что мы должны заботиться только о себе.

У работающих жителей дома так мало свободного времени, которое они хотели бы посвятить отдыху или своему хобби, что даже удивительно, что так много собственников участвует в общественной жизни товарищества.

Создавайте комитеты и комиссии по решению различных проблем (комитеты и комиссии по работе с пенсионерами, по работе с молодежью и многие другие), привлекайте к работе как можно большее количество жителей. Тем самым Вы создаете условия для принятия коллективных решений, выявляете активных, энергичных и знающих людей среди жителей Вашего дома.

При обращении граждан, приобретших квартиру в доме ТСЖ, председатель правления должен:
• ознакомить их под роспись с "Памяткой приобретшему квартиру в доме ТСЖ", довести до их сведения правила проживания и внутреннего распорядка;
• предоставить для ознакомления устав товарищества;
• смету расходов ТСЖ и финансовый отчет за прошедший квартал (год) (бюджет ТСЖ);
• расчеты затрат по предоставляемым услугам или нормативные документы, на основании которых установлены ставки и тарифы;
• данные о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию квартиры и общего имущества;
• сведения о залоге помещений (если они имеются);
• сведения о страховании общего имущества (если они имеются);
• сведения о предстоящих капитальных затратах, сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами;
• предложить вступить им в члены ТСЖ (заявление о вступлении);
• заключить Соглашение о передаче прав по управлению, совместному владению строением и долевому участию в расходах по его содержанию, ремонту и управлению с собственником жилья в случае нежелания его вступить в ТСЖ.

Все вышеперечисленные сведения предоставляются только в присутствии продавца и покупателя.

ТСЖ обязано хранить по месту нахождения правления (или в ином доступном для заинтересованных лиц месте) следующие документы:
Устав ТСЖ, изменения и дополнения к уставу;
Решение о создании ТСЖ;
Свидетельство о госрегистрации;
Документы, подтверждающие права ТСЖ на имущество, находящееся на его балансе;
Документы бухгалтерского учета;
Документы финансовой отчетности;
Протоколы общих собраний, заседаний правления ТСЖ, ревизионной комиссии; внутренние документы ТСЖ, утвержденные органами управления, заключения ревизионной комиссии, аудитора, государственных и муниципальных органов местного финансового контроля;
Годовой финансовый отчет, иные документы, предусмотренные правовыми актами РФ и решениями органов управления ТСЖ.

ТСЖ обеспечивает собственникам доступ к перечисленным выше документам, кроме текущих документов бухгалтерского учета.
По требованию собственника ТСЖ обязано предоставить копии документов ТСЖ, выписки из протоколов и другие документы по цене не выше себестоимости изготовления копии.

Ответственность за организацию, состояние и достоверность бухгалтерского учета, своевременное представление годового отчета, а также сведений, представляемых собственникам, кредиторам, несет правление ТСЖ, его председатель.
Достоверность данных в годовом отчете, балансе, счете прибылей и убытков должна быть подтверждена ревизионной комиссией. Товарищество может привлечь аудитора, не связанного имущественными интересами с ТСЖ и его собственниками.
Годовой отчет подлежит предварительному утверждению правлением ТСЖ не позднее чем за 10 дней до годового собрания.

Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием собственников.
Компетенция ревизионной комиссии определяется законом и уставом.
Порядок деятельности определяется документом, утвержденным общим собранием собственников.
Проверка финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ осуществляется:
По итогам за год;
Во всякое время по решению ревизионной комиссии, общего собрания, правления или по требованию собственников, владеющих более 10 % голосов от общего числа голосов.
Вправе потребовать созыва внеочередного общего собрания.
Члены ревизионной комиссии не могут входить в правление ТСЖ.

Аудитор (гражданин или организация) осуществляет проверку финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ на основании заключенного с ним договора.

Аудитора утверждает общее собрание, оплата его труда определяется правлением ТСЖ.

По итогам проверки финансово-хозяйственной деятельности составляется документ, в который включаются:
Подтверждение достоверности данных, содержащихся в отчетных и иных финансовых документах;
Информация о нарушениях порядка ведения бухгалтерского учета и предоставления финансовой отчетности, а также правовых актов РФ и др.