| |  | 1.2. СПОРНЫЕ СИТУАЦИИ ДЛЯ ВСЕХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ
Нарушение 1.
В заключаемых предприятиями, работающими в сфере ЖКХ, договорах различных видов отсутствуют существенные условия, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ (1) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, к существенному условию всех видов договоров относится предмет, т.е. обобщающее описание основных обязанностей сторон договора.
Что касается остальных существенных условий, то они для каждого вида договоров разные. Так, существенными условиями договоров являются:
• купля-продажа (кроме недвижимости) - наименование и количество товара (ст.454-455 ГК РФ(1));
• поставка - наименование, количество и срок (ст.506 ГК РФ(1));
• купля-продажа недвижимости – данные, позволяющие четко определить недвижимое имущество, передаваемое покупателю, и цена этого имущества (ст. 554, 555 ГК РФ (1)), а для жилых помещений – также те, кто в них проживает;
• аренда (кроме недвижимости) - данные, позволяющие определенно установить объект аренды (ст.607 ГК РФ (1));
• аренда зданий и сооружений - данные, позволяющие определенно установить объект аренды, и размер арендной платы (ст.654 ГК РФ (1));
• финансовая аренда (лизинг) - точное описание предмета лизинга (п.3 ст.15 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»(13) и ст.666 ГК РФ (1));
• подряд - определение работы, которую обязуется выполнить подрядчик, сроки начала и окончания работ и объект (ст. 702, 703, 708 ГК РФ (1));
• возмездное оказание услуг - определение услуг, которые должен оказать исполнитель и сроки начала и окончания оказания услуг (ст. 779 и 708 ГК РФ (1));
• заем - наименование и количество объекта займа, срок займа (ст.807, 810 ГК РФ (1));
• кредитный договор - размер предоставляемых в кредит денежных средств и срок предоставления и возврата кредита (ст. 819 ГК РФ (1));
• банковский счет - вид открываемого счета и перечень операций, проводимых банком по поручению (ст.845 и ст.848 ГК РФ (1));
• страхование - определение имущественного интереса, являющегося объектом страхования, или застрахованного лица, характер событий, на случай наступления, которых осуществляется страхование (страховой случай), размер страховой суммы и срок действия договора (ст. 927, 942 ГК РФ (1));
• поручение (комиссия и агентирование) – определение действий, которые обязуется совершить поверенный (ст. 971, 990, 1005 ГК РФ).(1)
Остановимся подробнее на существенных вышеназванных условиях некоторых договоров.
Купля-продажа (кроме договора купли-продажи недвижимости)
Предметом договора купли-продажи является имущество (товар), которое продавец обязуется передать покупателю. Условие о предмете будет считаться выполненным, если содержание договора позволит четко определить наименование и количество товара, подлежащего передаче покупателю. Например, предмет договора купли-продажи можно определять следующим образом:
при продаже автомобиля – «продавец продает, а покупатель обязуется оплатить принять следующий автомобиль:
марка, модель ТС ______________________;
номер кузова (VIN) ________________;
год изготовления ТС ____________;
номер двигателя ___________________;
паспорт ТС ________________________».
при продаже товара – «по настоящему договору продавец обязуется передать в
собственность покупателя _________________(наименование товара) (далее - «Товар») в количестве, ассортименте и в сроки, предусмотренные настоящим договором, а Покупатель обязуется принять Товар и уплатить за него цену, согласно условиям настоящего договора.
Характеристика товара (количество, ассортимент, комплектность, качество и стоимость) определяются в приложении, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора».
Количество товара определяется путем использования соответствующих единиц измерения (например, 100 кг гвоздей, 200 рулонов обоев и т.д.).
Кроме того, закон допускает определение количества товара в денежном выражении, например, продавец передает покупателю масляную краску желтого цвета, артикул ХХХ, по 2 литра в банке, по цене 100 рублей за банку, на сумму 1 000 000 (один миллион) рублей. Количество товара имеет важное юридическое значение, если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным.
Так, в Уральском судебном округе рассматривался иск Пердприятия А к ООО Б о взыскании задолженности за поставленную электрическую энергию и пени за просрочку оплаты по договору от 02.09.2002, согласно которому истец обязался отпускать ответчику электроэнергию в количестве, определяемом по прибору, установленному абонентом - ООО Б. В соответствии с договором электроэнергия отпускается в пределах лимита, который является неотъемлемой частью договора; электроэнергия, потребленная сверх договорных величин, оплачивается потребителем по 10-кратному тарифу.
Все расчеты за потребленную электроэнергию производятся на основании совместных актов, подписанных представителями А и ООО Б, за расчетный месяц и счета, выписываемого истцом в начале месяца, следующего за расчетным. По выставленным за период с сентября 2002 года по февраль 2003 года счетам оплата электроэнергии произведена ответчиком частично.
Суд апелляционной инстанции указал, что представленный в материалы дела договор, на основании которого производился отпуск электроэнергии ответчику, сведений о количестве ежемесячно и ежеквартально поставляемой энергии не содержит, в связи, с чем не может быть признан заключенным.
Этот вывод является правомерным, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ (1) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
По договору купли-продажи, отдельным видом которого в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ (1) является договор энергоснабжения, условие о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455).
Согласно ст. 541 ГК РФ(1) энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту энергию через присоединенную сеть в количестве, предусмотренном договором энергоснабжения. Если договор не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным (п. 2 ст. 465 ГК РФ (1)).
Поскольку договором сторон не установлен лимит потребления электроэнергии ответчиком, судом апелляционной инстанции правомерно отклонены требования истца об оплате стоимости электрической энергии, потребленной сверх договорных величин, по 10-кратному тарифу.
Поскольку факт потребления электрической энергии ответчиком подтверждается материалами дела, вывод суда апелляционной инстанции о том, что отсутствие договорных отношений с организацией, чьи энергопотребляющие установки присоединены к сетям энергоснабжающей организации, не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость отпущенной ему электроэнергии, является правомерным в силу п. 1 ст. 544 ГК РФ (1).
Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции без изменения (Извлечение из Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12.01.2004 по делу № Ф09-3947/03-ГК).
Купля-продажа недвижимости
Приведем пример определения предмета договора купли-продажи недвижимости с учетом того, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
«1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, следующее недвижимое имущество (далее именуемое «Имущество»):
- __________________, общей площадью ______ кв. м, ___- этажное;
Площадь объекта определена согласно данным технического паспорта, изготовленного ГУП «Бюро технической инвентаризации ____________ района».
Указанное недвижимое Имущество расположено по адресу: ___________ _____________________________________________________________________.
1.2.Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании __________________________ (например, договора купли-продажи №. ___ от «___»_____________ ____ г., заключенного между ____________ и _____________________ и зарегистрированного в ______________________ «___»__________ ____ г. в реестре за №. ________, что подтверждается Свидетельством о собственности № _______ от «___»__________ ____ г., выданным __________________________________).
1.3. Схема расположения указанного в п. 1.1 настоящего договора Имущества на земельном участке приведена в Приложении №. 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора».
И еще один пример определения предмета договора купли-продажи недвижимости, когда продается помещение, расположенное в здании: «Продавец продает, а покупатель обязуется оплатить и принять нежилое помещение, расположенное на ___ этаже здания по адресу: ___________________________________________, помещение №______, общей площадью ________ кв. м, (далее именуемого «помещение»), по которому. Указанное помещение принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством на право собственности, выданным ______________________________________________ «__»_________ ____ г., реестровый номер __________________».
Для наглядности приведем конкретную арбитражную практику, показывающую - какое определение предмета купли-продажи недвижимости, признается надлежащим.
Постановление Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2002 г. 11011/01: Предприятие «С» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Предприятию «Z» о признании незаключенным договора от 29.08.96 купли - продажи нежилого помещения площадью 150 кв. метров, расположенного в здании по адресу: Москва, ул. Бауманская, д. 44, стр. 1.
В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.
Решением от 05.09.2000 исковое требование удовлетворено по основаниям, указанным истцом.
Постановлением апелляционной инстанции от 22.06.01 решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение - об отказе в удовлетворении искового требования.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 09.10.01 постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.
В протесте первого заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается постановления апелляционной и кассационной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
По договору купли - продажи от 29.08.96, нотариально удостоверенному 29.08.96, Предприятие «С» продало Предприятию «Z» упомянутое нежилое помещение.
Статьей 554 ГК РФ (1) предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
Между тем договор от 29.08.96 не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли - продажи.
Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у Предприятия «Y» по договору купли - продажи от 27.01.94, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема - передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в ст. 554 ГК РФ (1) о конкретном указании в договоре его предмета.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск Предприятия «С», признав договор купли - продажи от 29.08.96 незаключенным.
Установление цены в договоре продажи недвижимости возможно в зависимости от единицы ее площади или иного показателя размера продаваемой недвижимости. Общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Поставка
Договор поставки является разновидностью договора купли-продажи. В соответствии со ст.506 ГК РФ (1) по договору поставки поставщик - продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.
Из смысла ст.506 ГК РФ (1) становится ясным, что срок является существенным условием договора поставки.
Предметом договора поставки, который, как и в любом другом договоре, является существенным условием, могут быть любые, не изъятые из гражданского оборота вещи. Данные вещи (товар) могут быть определены родовыми признаками (например, партия цемента) или быть индивидуально-определенными (например, конкретные автомобили).
При заключении договора поставки, чтобы условие о предмете считалось соблюденным, сторонам следует оговорить наименование и количество товаров. Такой же позиции придерживаются и арбитражные суды:
Предприятие «А» предъявило иск к Предприятию «Б» о взыскании 7041 руб. 36 коп. долга за отгруженную продукцию, 349 руб. 62 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда г. Москвы и Постановлением апелляционной инстанции того же суда в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене судебных актов и принятии нового решения о взыскании долга и процентов.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд полагает, что оснований для пересмотра решений не имеется.
При разрешении возникшего спора суд установил, что в обоснование исковых требований истец представил договор от 11.02.98 № 17/06, заключенный между сторонами по делу, в соответствии с условиями которого (п. 1 договора) истец обязался поставить ответчику в 1998 году продукцию на общую сумму 5 млн. руб. в количестве, ассортименте и в сроки, предусмотренные спецификацией. Спецификацией определено наименование продукции, цена за 1 тонну, общая сумма поставки.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что согласно п. 3 ст. 455, ст. 506 ГК РФ (1), п. 3 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.10.97 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки» условие договора поставки о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить не только наименование, но и количество товара.
Исследуя содержание договора, суд указал, что количество аммиачной селитры не определено.
Оценив представленные истцом документы, в частности, счет - фактуру, не содержащую сведений о вручении ее ответчику, справку о взаимозачете, из которой невозможно установить частичную оплату ответчиком отгруженной другому лицу продукции (путем зачета), суд пришел к выводу о не подтверждении заявленных истцом требований.
В кассационной жалобе заявитель приводит доводы, которые не могут служить аргументами к отмене решения.
В пределах своих полномочий кассационная инстанция не имеет ни правовых, ни фактических оснований, исходя из обстоятельств дела, для переоценки представленных сторонами доказательств.
С учетом изложенного решение отмене не подлежит, кассационная жалоба отклоняется (Извлечение из Постановления ФАС Московского округа от 26.12.2000 г. по делу № КГ-А40/5913-00).
Подряд
По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст.702 ГК РФ (1)).
Разновидностями договора подряда являются:
• бытовой подряд;
• строительный подряд;
• подряд на выполнение проектных и изыскательских работ;
• подрядные работы для государственных нужд.
Существенными условиями договора являются, как указано выше, определение работы, сроки начала и окончания работ.
Как правило, выполняемая работа определяется в договоре. А вот сроки работ часто не указываются, а при их отсутствии договор считается незаключенным.
По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).
Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы. Но предъявлять санкции за нарушение сроков можно только тогда, когда они определены.
Приведем арбитражную практику по данному виду договоров.
Арбитражным судом г. Москвы рассмотрен иск ЗАО «Х» о признании незаключенным договора строительного подряда от 16.06.98, заключенного истцом в роли заказчика с Предприятием «У»- подрядчик на строительство комплекса сооружений, состоящих из жилого дома, подземного гаража, встроенно-пристроенных помещений и инженерных коммуникаций.
Решением от 14.11.2000 иск был удовлетворен. Проверив решение в порядке апелляции по жалобе ответчика, суд апелляционной инстанции его отменил, в иске о признании договора незаключенным Предприятием «Х» отказал.
Считая постановление незаконным, Предприятие «Х» направило кассационную жалобу в Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО), которой просит его отменить, решение оставить в силе.
Рассмотрев жалобу, ФАС МО нашел ее, не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 432 ГК РФ (1) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Для всех видов договоров существенным условием является условие о предмете договора, а также иные, признанные таковыми законом или иным нормативным актом, условия.
Как правильно указано в исковом заявлении заказчика, для договора строительного подряда существенными ст. ст. 708, 740, 743 ГК РФ (1) определены, кроме предмета условия о сроке выполнения работ.
В силу специфики строительного производства предмет договора строительного подряда в своей полной характеристике определяется комплексом технической и проектно - сметной документации.
Из текста договора от 16.06.98 следует, что общее определение подлежащих строительству объектов в пункте 1.1 имеется, графики выполнения отдельных видов работ были согласованы (л. д. 42 - 43 т. 1), велась переписка по согласованию ПСД (л. д. 114 - 140 т. 1).
Тот факт, что техническая и проектно - сметная документация не была оформлена должным образом, не может служить основанием к признанию несогласованным сторонами условия о предмете договора.
Подрядчик приступил к сооружению объектов комплекса, заказчик подписал акты освидетельствования скрытых работ (л. д. 71 - 74), акт рабочей комиссии о готовности законченных строительством встроенно-пристроенных нежилых помещений (л. д. 75 - 77) и, наконец, заказчиком подписан акт государственной приемочной комиссии от 30.09.99 по приемке в эксплуатацию жилой части секций № 2, 3 (л. д. 79 - 82).
Что касается условия о сроках, то пунктом 1.1 договора определены даты выполнения подрядчиком работ. Начало отдельных видов работ указано в графиках их выполнения. Отсутствие сведений об определении сроков начала работ по всем объектам комплекса в данном случае не свидетельствует о том, что в договоре вообще нет условия о сроках.
При изложенных условиях суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания договора от 16.06.98 незаключенным (Извлечение из Постановления ФАС Московского округа от 15.03.2001 г. по делу № КГ –А40/1015-01).
Аренда
В договоре аренды любого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ (1))
Например, при аренде помещения в договоре должен быть указан его точный адрес (г. Москва, ул. Зеленодольская, д.25), а также расположение в здании (например, комната 315-320, или при отсутствии № комнаты – помещение на 3-м этаже, левое крыло, общей площадью 35 кв.м.).
При аренде автомобиля указывается его марка и государственный номер, номер кузова (VIN), цвет, год выпуска.
При аренде земельного участка указывается площадь участка, место его расположения, площадь участка, кадастровый номер и т.д.
Приведем арбитражную практику по данному виду договора.
Предприятие «Z» и Предприятие «X» обратились с иском о признании недействительным решения Московской областной регистрационной палаты об отказе в государственной регистрации договора аренды от 01.05.00, заключенного между Предприятием «А» и Предприятием «Z».
Решением Арбитражного суда Московской области от 11 декабря 2003 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.03.04, в удовлетворении заявленного требования отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что п. 1 раздела 1, п. 1 раздела 4 договора аренды нежилого помещения содержат не оговоренные сторонами приписки, представленные экземпляры договора аренды не сброшюрованы и не подписаны сторонами, чем нарушены требования ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В договоре не определен предмет арендных отношений (п. 1 ст. 432 ГК РФ (1), п. 3 ст. 607 ГК РФ (1)). Одна из сторон по сделке уклоняется от ее регистрации (письмо Предприятия «А» N 131 от 10.04.2003).
Из-за отсутствия государственной регистрации арендного договора последний признается незаключенным (ст. 651 ГК РФ (1)). Между истцами не оформлены надлежащим образом субарендные отношения (п. 19 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66). В связи с этим отказ палаты от государственной регистрации договора аренды правомерен.
В кассационной жалобе Предприятия «Z» и Предприятия «X» ставится вопрос об отмене судебных актов со ссылкой на их незаконность и необоснованность.
В жалобе указывается, что документы для государственной регистрации договора аренды были оформлены надлежащим образом и своевременно направлены в регистрационную палату. Договор аренды содержит всю необходимую информацию для государственной регистрации сделки. Указан объект недвижимости, его местоположение, вид объекта, площадь, назначение и иная информация. Документы были скреплены печатями и подписаны надлежащими лицами. Регистрационная палата неправомерно отказала в государственной регистрации договора аренды, что судами не учтено.
Изучив материалы дела, кассационную жалобу и отзыв на нее со стороны Предприятия «А», обсудив доводы представителей, суд кассационной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению.
Мотивы следующие.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ (1) в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Судом первой инстанции установлено, что в нарушение ст. 18 названного Федерального закона пункт 1 раздела 1, пункт 1 раздела 4 договора аренды содержат не оговоренные сторонами договора приписки; представленные на регистрацию экземпляры договора не сброшюрованы и не подписаны сторонами сделки; объект аренды указан без достаточной определенности.
При таких обстоятельствах отказ в государственной регистрации спорного договора аренды правомерен.
Действия Московской областной регистрационной палаты закону не противоречат.
Довод заявителей о том, что оснований для отказа в государственной регистрации не имелось, отклоняется.
В деле находится договор на аренду нежилого помещения (строения) от 01.05.00 (л. д. 6 - 8 т. 1).
В пункте 1 договора предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование нежилое помещение (строение), на основании свидетельства № 50-01-22-7.199-53-2 от 23.04., выданного на помещение в доме N 49 по Октябрьскому проспекту, общей площадью 419,3 кв. м, в т.ч. подвал 1276 кв. м.
При этом, однако, не указаны общая площадь дома, этажность, местоположение арендуемых помещений, а также другие данные, позволяющие определенно установить, какая часть дома передается в аренду.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих идентифицировать объект аренды, правилен.
Довод заявителей относительно того, что впоследствии в регистрационный орган представлялись экспликация и поэтажный план дома, отклоняется.
Пункт 3 ст. 607 ГК РФ (1) требует, чтобы данные, позволяющие определенно установить объект аренды, содержались в договоре аренды.
В спорном случае стороны в договоре аренды недостаточно ясно выразили свою волю относительно того, какие конкретные помещения в доме арендодателем передаются, а арендатором - принимаются.
В данном случае отсутствие необходимой информации об объекте аренды в договоре не может восполняться последующим представлением со стороны арендатора документов БТИ.
Суд кассационной инстанции считает судебные акты законными и обоснованными.
Обстоятельства дела установлены на основе полного, всестороннего и объективного исследования доказательств, представленных сторонами.
К установленным обстоятельствам нормы материального права применены правильно.
Порядок рассмотрения дела не нарушен.
Оснований для отмены или изменения судебных актов не имеется (Извлечение из Постановления ФАС Московского округа от 23.04.2004 г. по делу № КА-А41/2836-).
Последствия отсутствия существенных условий в договоре
Последствием отсутствия существенных условий в договоре будет являться то, что такой договор будет считаться незаключенным. Это следует их ст.432 ГК РФ (1), согласно которой договор считается заключенным, только если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
1. Признание договора незаключенным означает, что он не создаст никаких правовых последствий для сторон по договору.
2. Такое правовое последствие, как признание договора незаключенным, влечет еще налоговые последствия. У предприятий жилищно-коммунального хозяйства могут возникать разногласия с контролирующими органами по учету произведенных по договору затрат в целях налогообложения прибыли.
Рекомендации. Для того чтобы избежать неблагоприятных правовых и налоговых последствий, предприятия жилищно-коммунального хозяйства должны предусматривать все существенные условия, установленные в законе, при заключении договоров того или иного типа. Однако если все-таки такое существенное условие не включено в договор и он еще не исполнен, то включение отсутствующего существенного условия возможно путем составления дополнительного соглашения к договору.
Нарушение 2.
Договоры от имени Предприятия, работающего в сфере ЖКХ подписываются заместителем генерального директора, исполнительным директором, коммерческим директором и другими лицами, кроме самого директора. При этом в преамбуле договора указывается, что эти лица действуют на основании устава
Согласно ст.182 ГК РФ (1) сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) на основании и в пределах имеющихся у него полномочий, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В уставе каждой организации предусматриваются ее органы управления, полномочные представлять организацию без каких-либо дополнительных документов, подтверждающих полномочия. Как правило, такие полномочия предоставляются только единоличному исполнительному органу управления юридического лица (директору, генеральному директору, президенту и т.д.). В этом случае только указанные должностные лица могут заключать договоры от имени предприятий жилищно-коммунального хозяйства, указывая, что они действуют на основании устава.
Что касается остальных должностных лиц предприятий (заместитель генерального директора, исполнительный директор, коммерческий директор и другие лица), то они могут делать это только на основании надлежаще оформленной доверенности, которая выдается руководителем организации. При этом в преамбуле договора при его подписании указывается, что лицо, выступающее от имени предприятия, действует на основании доверенности (с указанием реквизитов), а не устава.
Целесообразно, если от имени второй стороны договор подписывает не руководитель, а кто-либо по доверенности, первой стороне иметь копию этой доверенности, так как определенные в ней полномочия лица могут и не предусматривать подписание именно такого договора.
Согласно п.1 ст.185 ГК РФ (1) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами.
В том случае, если стороны заключают между собой договор, который требует нотариальной формы, доверенность также должна быть нотариально удостоверена.
Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.
В доверенности должна быть предусмотрена дата ее совершения, срок действия, объем передаваемых полномочий. Если в доверенности отсутствует дата ее составления, то такая доверенность в силу закона признается ничтожной (п.1 ст.186 ГК РФ (1)). Срок действия доверенности не может превышать трех лет. В том случае, если в доверенности срок ее действия не указан, то такая доверенности сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.
Последствия заключения договора лицом, не уполномоченным на такие действия. В том случае, если лицо, не уполномоченное учредительными документами предприятий, заключает договор без доверенности, то такой договор будет считаться заключенным от имени и в интересах совершившего ее лица. Этим положением законодательства пользуются недобропорядочные партнеры, не желающие исполнять свои обязанности по заключенным договорам, но данное правило действует в том случае, если после заключения такой сделки ее прямо не одобрит лицо, полномочное на подписание договора без доверенности, т.е. руководитель организации (ст.183 ГК РФ (1)).
В доказательство вышеизложенного приведем примеры из арбитражной практики по аналогичным спорам.
(Извлечение из Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 марта 2004 г. по делу № КГ-А40/1155-04):
Общество с ограниченной ответственностью «Водолей» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы и ДЭЗ № 9 «Нагатино-Садовники» о признании недействительным дополнительного соглашения от 01.10.1998 к договору аренды N 6-684/95 от 04.12.1995 в силу его ничтожности по тем основаниям, что оно подписано неуполномоченным лицом со стороны истца, решение о его заключении общим собранием участников не принималось, соглашение не подписано ДЭЗ № 9 «Нагатино-Садовники.
Решением суда от 10.09.2003 в удовлетворении иска отказано, апелляционная инстанция оставила данное решение без изменения.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что отсутствуют основания для признания оспариваемого дополнительного соглашения недействительным. Суд сделал также вывод о том, что впоследствии сделка была одобрена истцом в лице уполномоченных органов.
На принятые судебные акты ООО «Водолей» подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене и удовлетворении иска. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение судом норм материального права.
Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд не нашел оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, между ООО «Водолей» и Москомимуществом 04.12.1995 заключен договор аренды недвижимого имущества № 6-684/95, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Андропова, д. 26, стр. 1, площадью 1265,2 кв. м, на срок до 21.10.2017.
01.10.1998 между сторонами подписано дополнительное соглашение к данному договору, которым в п. 1.1 договора внесены изменения, касающиеся размера арендуемой площади. Общая площадь нежилого помещения, переданного в аренду, установлена в размере 977,4 кв. м.
Судом установлено, что дополнительное соглашение от имени арендатора - ООО «Водолей» - подписано неуполномоченным лицом, однако впоследствии сделка одобрена истцом в лице уполномоченного органа.
С учетом установленного и в соответствии со ст. 183 ГК РФ (1) суд сделал правильный вывод о том, что в силу последующего одобрения сделки, она считается совершенной от имени и в интересах ООО «Водолей», права и обязанности на часть помещений - 287,8 кв. м - прекратились, что послужило основанием для заключения договора на эти площади между ответчиками и ООО Фирма «Мебель-Сервис».
С учетом изложенного доводы заявителя кассационной жалобы о нарушении арбитражным судом норм материального права подлежат отклонению, как необоснованные.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции, проверив законность принятых судебных актов в порядке ст. 286 АПК РФ, не находит оснований, предусмотренных ст. 288 АПК РФ для их отмены.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 284 - 289 АПК РФ, суд постановил решение от 10.09.2003 и постановление от 20.11.2003 Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-17057/03-64-178 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Рекомендации. Если все-таки сделка уже заключена лицом, не уполномоченным на ее заключение, а сделка имеет большое значение для предприятия, то необходимо будет, в первую очередь, оформить надлежащим образом полномочия лица, заключившего договор, а затем оформить в любой произвольной письменной форме одобрение сделки стороной, представитель которой действовал без полномочия либо с превышением полномочия.
Если договор заключен не уполномоченным лицом со стороны партнера (второй стороны по договору), то следует запросить у него предоставляющее такое письменное одобрение сделки надлежащим лицом.
Последствия заключения крупной сделки обществом с ограниченной ответственностью без согласия общего собрания участников.
Для обществ с ограниченной ответственностью под крупной сделкой понимается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату. Уставом общества с ограниченной ответственностью может быть предусмотрен более высокий размер крупной сделки (ст.46 Закона РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью»(8))
Решая вопрос о том, подлежит ли данная сделка отнесению к крупной, ее сумму (размер) следует определять исходя из стоимости приобретаемого или отчуждаемого имущества (передаваемого в залог, вносимого в качестве вклада в уставный капитал и т.п.) без учета дополнительных начислений (неустоек, штрафов, пеней), требования, об уплате которых могут быть, предъявлены к соответствующей стороне в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а в случае приобретения имущества - цена его приобретения.
В обществе с ограниченной ответственностью крупная сделка совершается по решению:
• совета директоров (если он создан и такое право ему предоставлено в соответствие с учредительными документами), если предметом сделки является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов стоимости имущества общества;
• общего собрания участников общества, если стоимость имущества – предмета сделки более 50% стоимости имущества общества или если совет директор не создан.
В уставе общества с ограниченной ответственностью может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров общества” (п.6 ст.46 Закона РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (8)).
В решении об одобрении крупной сделки должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной (сторонами), выгодоприобретателем (выгодоприобретателями), цена, предмет сделки и иные ее существенные условия.
В том случае, если сделка была совершена без ее одобрения (разрешения) общим собранием участников, такая сделка может быть признана недействительной по иску общества или участника (ст.168 ГК РФ (1)).
Согласно вышеуказанной норме сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст.167 ГК РФ (1) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Приведем пример таких неблагоприятных последствий из арбитражной практики.
(Извлечение из Постановления ФАС Московского округа от 3 ноября 2003 г. по делу № КГ-А40/8558-03)
«Д» обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Предприятию «Р», Предприятию «М» о признании недействительным договора от 20 октября 2000 г. купли-продажи нежилого помещения (части здания) общей площадью 727,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Луков переулок, дом 8.
Исковые требования мотивированы тем, что при совершении данной сделки был нарушен порядок, установленный законом для совершения крупной сделки.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 11 - 17 февраля 2003 г. по делу № А40-2029/03-37-23 удовлетворены, как обоснованные, подтвержденные материалами дела.
Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы от 2 сентября 2003 г. решение суда от 11 - 17 февраля 2003 г. по делу № А40-2029/03-37-23 отменено в связи с нарушением судом норм процессуального права (неизвещение ответчика Предприятия «Р» о времени и месте судебного заседания). Исковые требования удовлетворены.
Судом установлено, что оспариваемая сделка совершена с нарушением ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», а потому должна быть признана недействительной.
В кассационной жалобе на решение от 11 - 17 февраля 2003 г. и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы от 2 сентября 2003 г. по делу № А40-2029/03-37-23 Предприятие «Р» просит отменить указанные судебные акты, как вынесенные с нарушением применения норм материального и процессуального права, и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. Заявитель ссылается на то, что судом неправомерно сделан вывод о нарушении порядка заключения крупной сделки и ее отражения в документах бухгалтерской отчетности. Кроме того, судом в нарушение ст. 49 АПК РФ принято признание иска Предприятия «М». Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии пропуска срока исковой давности, установленного для оспоримых сделок ст. 181 ГК РФ (1), не основан на нормах права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и представленного на нее отзыва, заслушав представителей ответчиков, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Судом апелляционной инстанции правомерно, на основании п. 2 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, отменено решение суда первой инстанции ввиду допущенного процессуального нарушения и, согласно ч. 5 ст. 270 АПК РФ, повторно рассмотрено дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец является участником Предприятия «М», владеет 20% в уставном капитале Общества, что подтверждено представленным в материалах дела уставом Общества (л. д. 20 т. 1).
Оспариваемая сделка (договор от 20.10.2000 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Луков пер., д. 8, общей площадью 727,5 кв. м) являлась для Предприятия «М» крупной, поскольку согласно данным бухгалтерской отчетности по состоянию на 01.10.2000 составляла 95,5% стоимости имущества Общества. В силу п. 3 ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников Общества, при этом такое решение требует, согласно п. 3.3.15 и п. 7.4 устава Общества, единогласного голосования всех участников Общества.
Доказательств того, что Р. принимал участие в общем, собрании и голосовал по вопросу совершения оспариваемой сделки, ответчиками не представлено.
Судом также установлено, что данная сделка не была отражена в документах бухгалтерской отчетности Предприятия «М», а потому «Д» не мог узнать о ее совершении.
При указанных обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что оспариваемая сделка является недействительной в силу нарушения требований законодательства при ее совершении, является законным и обоснованным.
Судом апелляционной инстанции рассмотрен и правомерно отклонен довод Предприятия «Р» о пропуске истцом годичного срока исковой давности, установленного ст. 181 ГК РФ (1).
Как следует из материалов дела, истец узнал о нарушении своего права из письма главного бухгалтера Предприятия «М» 07.03.2002. Ответчиком каких-либо иных доказательств, свидетельствующих о том, что истцу о совершенной сделке стало известно ранее, не представлено. Поэтому исчисление судом срока исковой давности с момента получения истцом письма является правильным, соответствующим требованиям п. 1 ст. 200 ГК РФ (1).
Кассационной инстанцией не усматривается нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта и могущих служить основанием для его отмены.
Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судом, однако они подлежат отклонению, как несостоятельные, опровергаемые материалами дела и установленными судом обстоятельствами.
Кроме того, могут возникнуть и налоговые последствия. Сторона, понесшая расходы по недействительному договору, если она уменьшила на них налогооблагаемую прибыль и приняла НДС к зачету, должна исключить их из состава расходов, учитываемых при налогообложении прибыли, восстановить НДС.
Рекомендации.
При совершении предприятием, работающим в сфере ЖКХ сделок на большие суммы следует проверять – является ли сделка крупной, для другого партнера (второй стороны по договору). Если да, то необходимо проверить - есть ли у него согласие совета директоров или общего собрания участников общества на совершение сделки.
Нарушение 3.
Предприятием не соблюдается установленная законодательством форма договора. Либо обе стороны, либо одна из сторон договора не скрепляют договоры или приложения и дополнения к ним своими подписями
При этом налоговые органы при проводимых ими проверках нередко имеют другие претензии к форме договоров, исключая при этом из затрат предприятий, учитываемых в целях налогообложения, расходы по таким договорам. Как правило, эти претензии налоговых органов необоснованны, и касаются случаев, когда договор заключается организациями не в форме единого документа, подписанного сторонами, а путем обмена письмами.
Кроме того, налоговые органы предъявляют претензии и в тех случаях, когда договор составлен и подписан посредством электронно-вычислительной техники, на договоре отсутствуют печати организаций.
Попытаемся разобраться, насколько обоснованы эти претензии налоговых органов, и какие последствия может повлечь несоблюдение сторонами формы договора.
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (п. 1 ст. 434 ГК РФ (1)).
Согласно п. 1 ст.158 ГК РФ (1) форма сделок может быть устной и письменной.
Письменная форма сделки, в свою очередь, может быть, простой и нотариальной.
Стороны могут договориться заключить договор в определенной форме, хотя закон для данного вида договора этого не требует. В таких случаях договор считается заключенным после придания ему установленной формы (п. 1 ст. 434 ГК (1)). Так, иногда стороны договариваются об удостоверении договора, заключенного в простой письменной форме, у нотариуса для придания договору «большего веса». В таком случае договор будет считаться заключенным с момента нотариального удостоверения.
В устной форме заключаются договоры, для которых законом или соглашением сторон не установлена письменная форма (п. 1 ст. 159 ГК РФ (1)). Для сделок с участием юридических лиц устная форма возможна тогда, когда сделка исполняется при ее заключении (например, приобретение товара через подотчетное лицо в розничной торговой сети, получение устной консультации в аудиторской фирме).
В письменной форме заключаются договоры в виде составления документа (документов), выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, заключающими такой договор. Возможны три вида простой письменной формы:
1) Наиболее распространенной письменной формой договора является договор, заключенный путем составления одного документа (п.2 ст.434 ГК РФ (1)). Заключение договора именно таким образом должно производиться тогда, когда это прямо предусмотрено законом. Это требуется для всех сделок с недвижимым имуществом (аренда, купля-продажа, ипотека, мена, дарение, доверительное управление), по договорам фрахтования (чартера), страхования, коммерческой концессии.
2) Когда законом не предусмотрено обязательное составление договора в виде одного документа, допускается его заключение путем обмена документами путем использования почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ (1)).
3) В соответствии с п. 3 ст. 434 ГК РФ (1) письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ (1)
В данном пункте говорится о том, что договор считается заключенным при совершении лицом, получившим предложение о заключении договора (оферту) в срок, установленный для ее принятия, действий по выполнению указанных в предложении условий (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) - акцепта.
В оферте должен быть указан срок для акцепта, и соответствующие действия должны быть совершены в пределах указанного срока.
Претензии налоговых органов по поводу отсутствия заключенного договора и невозможности отнесения на налоговые расходы затрат предприятий жилищно-коммунального хозяйства встречаются именно в случаях заключения договоров путем обмена документами или оферты и ее акцепта. Как видно, такие претензии не обоснованы, т.к. ст.434 и ст.438 ГК РФ (1) говорят о том, что в этих случаях письменная форма договора считается соблюденной.
При этом следует помнить, что договор, так же как и приложения к нему, должны быть, не просто составлены в надлежащей форме, но и подписаны уполномоченным лицом.
Без подписи одной из сторон договор, приложение к нему не считаются заключенными. Возможно использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи. Однако это допускается только в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. При отсутствии в договоре процедуры согласования подлинности текста договора и при возникновении спора о наличии подписанного договора и других документов арбитражный суд вправе не принимать в качестве доказательства документы, подписанные цифровой (электронной) подписью.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (размещение текста договора на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.).
Как уже было отмечено выше, практически все представители налоговых органов единодушно требуют наличия печатей юридических лиц, заверяющих подписи их представителей. Такое требование базируется на отнесении договора к разряду первичных документов. Однако с таким мнением налоговых органов не следует соглашаться. Первичным учетным документом является документ, который подтверждает факт совершения хозяйственной операции.
В свою очередь, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1 ст.420 ГК РФ (1)), в котором выражается лишь намерение совершить какую-либо операцию, но не факт ее совершения.
Статья 160 ГК РФ (1) говорит о том, что наличие печати является обязательным условием, в соответствие, с которым форма договора считается соблюденной в том случае, если такое требование содержится в законе (иных правовых актах), в соглашении сторон.
Что касается нотариальной формы договора, то она является обязательной в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ (1)). Договор, составленный в нотариальной форме, представляет собой единый документ, выражающий его содержание и подписанный уполномоченными лицами. На этом документе нотариусом совершается удостоверительная надпись.
Законом установлено обязательное соблюдение нотариальной формы только для договора ренты (ст.584 ГК РФ (1)) и договора залога недвижимого имущества (Закон от 16.07.1998 года №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)). Порядок нотариального удостоверения договоров определяется Основами законодательства о нотариате.
Последствия несоблюдение требований о форме сделки
В большинстве случаев несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет ее недействительность. Оно лишь усложняет положение сторон в случае возникновения между ними споров: участники сделки не могут ссылаться на свидетелей, но вправе привлечь письменные и другие доказательства (объяснения сторон, заключения экспертов). Об этом гласит п.1 ст.162 ГК РФ (1).
Однако есть исключения. В некоторых случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. В силу предписаний закона к таким сделкам относятся внешнеэкономические сделки, соглашение о неустойке, залоге, поручительстве, продаже недвижимости, предприятия, договор аренды зданий и сооружений, прочие сделки с недвижимостью, кредитные договоры, договоры банковского вклада, страхование, доверительное управление, коммерческая концессия и др.
Несоблюдение нотариальной формы сделки всегда влечет ее недействительность. Подобные сделки считаются ничтожными (п.1 ст.165 ГК РФ (1)).
По общему правилу при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) его стоимость должна быть возмещена в деньгах (п.2 ст.167 НК РФ(2)). Последствия недействительности применяются по решению суда.
Приведем пример негативных последствий при несоблюдении простой письменной формы договора взятый авторами из опыта работы юристов аудиторских компаний, работающих с предприятиями и организациями сферы ЖКХ.
Резолютивная часть Постановления ФАС Московского округа от 12 ноября 2003 г. по делу № КГ-А40/8849-03 резолютивная часть оглашена 6 ноября 2003 г.
Аудиторская фирма, по поручению Предприятия «А» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Предприятию «В» и Предприятию «С» о признании недействительным договора поручительства от 2 марта 2000 года № 411-п, заключенного в обеспечение обязательств гражданина И.(заемщика) по кредитному договору с Банком (кредитор). По мнению истца, оспариваемая сделка заключена им и Банком в нарушение ст. 81, 83 ФЗ «Об акционерных обществах». В обоснование своих требований истец также сослался на факт подделки И. подписи руководителя истца на договоре поручительства с целью получения кредита.
Решением от 10 апреля 2003 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 1 августа 2003 года, договор поручительства признан недействительным.
Суд установил, что соглашением от 5 января 1999 года, заключенным истцом и Банком, стороны установили два варианта подписания документов (договоров), заключаемых между ними. Первый предусматривает наличие первой и второй подписи и печати, второй - наличие факсимильного воспроизведения подписи генерального директора и оригиналов подписи заместителя, главного бухгалтера и печати. Суд также установил, что на оспариваемой сделке отсутствует оригинал подписи генерального директора и главного бухгалтера, а при наличии факсимильного воспроизведения подписи генерального директора - отсутствие оригиналов подписей заместителя и главного бухгалтера, то есть, не соблюден порядок, предусмотренный вышеназванным соглашением.
Судебные акты мотивированы тем, что п. 2 ст. 160 ГК РФ (1), являющейся диспозитивной нормой, предусмотрена возможность использования при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств копирования в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Суд применил п.2 ст. 162 ГК РФ (1) и пришел к выводу, что несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Поскольку в соответствии со ст. 362 ГК РФ (1) договор поручительства должен быть совершен в письменной форме, а форма не соблюдена, договор поручительства является недействительным (ничтожным).
В кассационной жалобе Предприятия «С», которому Банк передал право требования к И. по кредитному договору и право требования к поручителю - истцу, просит отменить решение и постановление и принять новое решение об отказе в иске.
Ответчик полагает, что при вынесении решения и постановления суд не принял во внимание его доводы о наличии вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 21 января 2003 года по другому делу, в котором установлено подписание спорного договора поручительства посредством воспроизведения подписи генерального директора Предприятия «А» в соответствии с соглашением от 5 января 1999 года. Ответчик считает, что в результате судом нарушена статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик считает, что суд, не придя к выводу о незаключении договора поручительства, тем самым признал, что сделка содержит подписи сторон в соответствии с соглашением, в котором не предусмотрены последствия несоблюдения порядка подписи документов. По мнению ответчика, при таких обстоятельствах несоблюдение дополнительного требования к форме сделки не является основанием для признания договора поручительства недействительным.
Рассмотрев доводы жалобы и отзыва, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены или изменения.
По мнению кассационной инстанции, суд правильно применил статьи 160, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При совершении сделок факсимильное воспроизведение подписи допускается в случае и в порядке, предусмотренными законом или соглашением сторон. Суд пришел к правильному выводу, что факсимильное воспроизведение подписи руководителя на спорной сделке произведено с нарушением порядка, установленного соглашением сторон. Заявителем жалобы этот довод суда не опровергнут.
Правильно применена судом и статья 162 ГК РФ (1), в соответствии, с которой несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность, поскольку в соответствии со ст. 362 ГК РФ (1) установлено, что договор поручительства должен быть совершен в письменной форме.
Доводы кассационной жалобы относительно неправильного применения статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не нашли своего подтверждения. Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 января 2003 года по другому делу № А40-41918/02-61-415, на которое ссылается заявитель жалобы, как на имеющее преюдициальное значение для рассматриваемого дела, касается спора о признании недействительным договора поручительства по иску акционеров, то есть иных лиц, не участвующих в данном деле, и по иным основаниям. В удовлетворении иска отказано в связи с отсутствием заинтересованности истцов.
Остальные доводы жалобы в основном касаются оценки судом тех или иных доказательств, имеющихся в деле, тогда как в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценка доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Кроме того, как показывает практика, возможны налоговые последствия несоблюдения письменной формы договора.
Налоговая инспекция может не признать расходы по такой сделке для целей налогообложения. Основанием служит ст.252 НК РФ ч. II (2), которая требует, чтобы расходы были подтверждены документами, оформленными в соответствии с требованиями законодательства.
Рекомендуем. Скреплять договоры, приложения и изменения к ним подписями.
В том случае, если ошибка допущена, необходимо исправить ее – поставить подпись, оформить договор в той форме, которая требуется для этого договора нормами законодательства.
Нарушение 4.
Предприятием, занимающимся вывозом мусора и уборкой территорий в одном из административных округов г. Москвы заключен договор, подлежащий обязательной государственной регистрации. Договор не зарегистрирован в соответствующем государственном органе
А) Сделки с недвижимостью
По общему правилу, закрепленному п.1 ст.164 ГК РФ (1), все сделки с землей и недвижимостью подлежат государственной регистрации. Это правило применяется в случаях и в порядке, определенных ст.131 (п. 1 ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г (11)).
Указания на необходимость государственной регистрации в гражданском праве присутствует для следующих сделок:
• договор об ипотеке (п.3 ст.339 ГК РФ (1));
• договор продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК РФ (1));
• договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ (1));
• договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584);
• договор аренды недвижимого имущества (п.2 ст.609 ГК РФ (1)), в том числе аренда здания и сооружения на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК РФ (1));
• договор аренды предприятия (п.2 ст.65 ГК РФ (1));
• договор коммерческой концессии (п.2 ст.1028 и п.2 ст.1031 ГК РФ (1)) и др.
Действие Закона от 21 июля 1997 г (11) распространяется на все виды недвижимого имущества, предусмотренные в ст. 130 ГК РФ (1) (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), кроме воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, для которых предусмотрено принятие специальных законов о государственной регистрации.
Закон устанавливает обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость (право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты), а также ограничения (обременения) прав на нее, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (п. 1 ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г (11)).
Права на недвижимость (не важно - приобретенную или построенную) возникают только после государственной регистрации.
Чуть подробнее остановимся на регистрации договора аренды недвижимости.
Как уже сказано, регистрации подлежит договор аренды здания (помещения), заключенный на срок один год и более.
Согласно п.3 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в целях применения п.2 ст.651 ГК РФ (1) равным году признается срок действия договора аренды здания, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. Так, например, срок действия договора с 1 июня 2002 г. по 31 мая 2003 г. составляет ровно один год, поэтому такой договор в силу п.2 ст.651 ГК РФ (1) подлежит государственной регистрации.
Если заключается договор аренды менее чем на год, и в нем содержится условие о том, что при отсутствии возражений сторон договор продлевается на неопределенный и определенный срок, но опять же не более года, его регистрировать не надо (п.11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
Сама регистрация договора аренды отнимает немало времени. Как правило, на это уходит, как минимум, месяц. Часто сразу после подписания договора помещение передается арендатору, и он уже платит арендные платежи, так и не дождавшись регистрации. Это обстоятельство добавляет трудностей. Дабы избежать споров, рекомендуем в этом случае в договоре указывать, что он распространяется на отношения сторон возникшие с момента подписания договора.
Последствия несоблюдения требований о государственной регистрации сделок.
Несоблюдение требований о государственной регистрации сделок влечет ее недействительность.
Подобные сделки считаются ничтожными (п.1 ст.165 ГК РФ (1)). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст.168 ГК РФ (1)).
Вновь приведем пример из арбитражной практики о негативных последствиях для предприятия при несоблюдении требования, о государ, ственной р, егистра, ции д, , оговора аренды.
Предприятие «В» обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Предприятия «Г» 113994 руб. задолженности по арендной плате и 87317 руб. 20 коп. неустойки за нарушение сроков платежа.
Решением от 27.07.2001, оставленным без изменения постановлением от 04.01.2002, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Предприятие «Г» просит отменить решение и постановление как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.
Суд кассационной инстанции, обсудив доводы жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права арбитражным судом, находит решение и постановление подлежащими изменению.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ (1), договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как видно из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, срок его действия определен с 1 апреля 1999 года по 31 марта 2000 года. Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ (1) подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.
Суд первой и апелляционной инстанций, разрешая спор, оставил без внимания указанное обстоятельство, в связи, с чем решение и постановление в части взыскания 87317 руб. 20 коп. неустойки, предусмотренной т. 5.2 договора, подлежат отмене.
В части взыскания задолженности за пользование нежилыми помещениями в период с 01.07.99 по 01.10.99 судебные акты подлежат оставлению без изменения.
Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом. Размер перечисленной ответчиком платы не превышал обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности (Извлечение из Постановления ФАС Московского округа от 06.03.2002 г. по делу № КГ-А40/1039-02).
Возникают ли неблагоприятные налоговые последствия у арендатора при отсутствии государственной регистрации договора?
Большинство налоговиков считают, что арендные платежи в этом случае нельзя относить на расходы в целях налогообложения прибыли.
При этом они ссылаются на п.5.4 Методических рекомендаций по применению главы 25 «Налог на прибыль организаций» (утв. Приказом ФНС России от 20 декабря 2002 г. N БГ-3-02/729): «Размер арендных платежей... устанавливается договором, заключенным в порядке, установленном гражданским законодательством».
Раз договор не имеет юридической силы в виду отсутствия регистрации, то, по мнению контролирующих органов, размер арендных платежей по нему не может быть подтвержден документально. Ведь единственный документ, в котором определяют размер платежей, - это сам договор. Поэтому, по мнению «налоговиков», не выполняется условие документального подтверждения расходов и, следовательно, на налог на прибыль такие затраты не влияют (п.1 ст.252 НК РФ ч.II (2)).
Однако многочисленная арбитражная практика говорит об обратном. Так, например, ФАС Московского округа от 11 марта 2002 г., по делу № КА-А41/1276-02 указал следующее.
Решением Арбитражного суда Московской области от 16.11.2001, оставленным без изменения постановлением от 17.01.2002 апелляционной инстанции, Инспекции ФНС РФ по г. Клину отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании с Предприятия «Х» налоговых санкций в размере 15 000 руб. по п. 3 ст. 120 НК РФ ч.I (2).
В кассационной жалобе Инспекция ФНС РФ по г. Клину просит судебные акты отменить, исковые требования о взыскании штрафа удовлетворить, указывая на то, что затраты ответчика по договорам аренды, не прошедшим государственной регистрации, не могут включаться в себестоимость продукции (работ, услуг).
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.
Судом обеих инстанций правильно применен подпункт «ч» пункта 2 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552, в соответствии, с которым на себестоимость продукции (работ, услуг) относится плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов (или их отдельных частей).
Ни в Положении о составе затрат, ни в ст. 2 и 4 Закона РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций» не предусмотрено причинной связи между регистрацией договора аренды и отнесением на себестоимость затрат по арендным платежам.
Поэтому вывод суда о правомерности отнесения расходов на себестоимость продукции по договорам аренды при отсутствии, как это следует из материалов дела, спора о наличии фактических затрат по указанным договорам и об их производственном характере, является законным и обоснованным.
Кроме того, в судебном заседании представитель налоговой инспекции подтвердил фактическ |
|
|
|
