| |  | 1.5. АРЕНДА
1.5.1. Аренда недвижимости (здания, помещения)
Нарушение 1.
Малым предприятием работающем сфере ЖКХ (вывоз мусора, благоустройство дворовых территорий) заключен договор аренды здания (помещения). Передача здания (помещения) в аренду, возврат здания (помещения) по окончании или досрочном расторжении договора не оформлены актом приема-передачи
Согласно п.1 ст.655 ГК РФ (1) передача недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Актом является документ, подтверждающий реальную передачу, фиксирующий санитарное и техническое состояние арендованного помещения, которое должно соответствовать условиям договора и назначению объекта.
В соответствии с п.1 ст. 655 ГК РФ (1), если иное не предусмотрено законом или договором аренды недвижимого имущества, обязательство арендодателя передать недвижимость арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Передаточный акт (или иной документ о передаче) подписывается обеими сторонами. Если одна или обе стороны уклоняются от подписания акта передачи здания (сооружения), такие действия расцениваются как отказ от исполнения своих обязанностей по передаче или принятию объекта (п.1 ст.655 ГК РФ (1)).
Согласно п.2 ст. 655 ГК РФ (1) при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п.1 ст. 655 ГК РФ (1), т.е. передача здания или сооружения арендатором и принятие его арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Последствия
Арендодатель не вправе требовать арендную плату до передачи имущества в аренду, которая подтверждается актом. А арендатор обязан уплачивать арендную плату вплоть до возврата имущества по окончании договора аренды, что также подтверждается актом.
Такой позиции придерживаются и арбитражные суды, например, в Постановлении
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.07.1996 № 678/96 указано следующее.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ (1) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 1.2 заключенного между сторонами договора аренды от 15.08.94 №. 00-002032(10) предусмотрено, что передача арендатору объекта в пользование осуществляется по акту сдачи - приемки.
Как утверждает ответчик, передача помещения в пользование по акту, как предусмотрено договором, не производилась. Арендуемое помещение находится на капитальном ремонте, и арендатор не может использовать его по назначению до приемки объекта межведомственной комиссией. Кроме того, арендатор является генеральным подрядчиком по капитальному ремонту здания и в связи с отсутствием средств у балансодержателя взял на себя дополнительное обязательство по финансированию объекта.
Указанные обстоятельства судом не исследованы.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства, возникшего из договора, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги), а кредитор имеет право потребовать от должника исполнения его обязанности.
Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состояла в передаче помещения по акту сдачи - приемки, после чего арендодатель вправе требовать арендную плату.
Поэтому вывод апелляционной инстанции о том, что ответчик обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче ему помещения, ошибочен.
Отсутствие передаточного акта также влечет и налоговые последствия.
Во-первых, у налогоплательщика-арендатора появляются проблемы с включением арендных платежей в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли (если помещение не получено и не используется, то расходы по арендным платежам необоснованны) и принятием НДС к зачету.
Во-вторых, арендодателю затруднительно подтвердить момент, с которого должна начисляться или прекращать начисляться арендная плата, что влияет на уплату налога, на прибыль и НДС с арендных платежей.
Если же договор аренды прекращен в связи с истечением срока, но акт о возврате помещения отсутствует, арендные платежи не уплачиваются, то в такой ситуации налоговые органы могут расценить сложившуюся ситуацию как безвозмездно оказываемые услуги со стороны арендодателя. Тогда у последнего возникает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость (в соответствии со с абз.2 пп.1 п.1 ст.146 НК РФ ч.II (2) передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается объектом обложения налогом на добавленную стоимость).
Для арендатора же возникает объект налогообложения по налогу на прибыль на основании п.8 ст.250 НК РФ ч.II (2), согласно которому доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав для целей исчисления налога на прибыль признаются внереализационными доходами налогоплательщика.
Рекомендации
Передавать недвижимое имущество в аренду по акту приема-передачи и всегда его составлять.
Нарушение 2.
Малое предприятие, производящее ремонт и обслуживание лифтового хозяйства в жилых домах заключило договор:
- субаренды помещения без согласия на то собственника помещения – арендодателя по договору аренды;
- аренды помещения без согласия Мингосимущества России – с арендодателем федеральным ГУПом или государственным учреждением (Департамента имущества Москвы – с арендодателем – московским ГУПом или учреждением)
В соответствии со ст.615 ГК РФ (1) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.
Согласно п. 2 ст. 18 Федерального закона РФ от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.
В соответствии со ст.120 ГК РФ (1) права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со ст. 296 ГК РФ (1). Последняя предусматривает, учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.
При этом если арендодатель является федеральным государственным унитарным предприятием (государственным учреждением), то оно имеет право сдавать в аренду недвижимое имущество с согласия Минимущества РФ. В случае если арендодатель является московским унитарным предприятием (учреждением), то согласование необходимо проводить с Департаментом имущества Москвы.
Последствия
Правовым последствием для договора аренды, заключенного без согласия собственника будет являться признание его недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ (1).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах (п.2 ст.168 ГК РФ (1)).
Так в Постановлении ФАС Московского округа от 20.03.2003 г. по делу № КГ-А40/1348-03 было установлено:
Между Управлением (арендодатель) и ГУП «Росцентрпроект» (арендатор) был заключен договор аренды от 07.04.99 № ВР-3-1А на указанные помещения, пунктом 2.3 которого предусмотрена возможность сдачи помещений в субаренду по согласованию с арендодателем.
Помещения, являющиеся объектом договора аренды № ВР-3-1А по договору от 18.10.99 № ОА-1/1 были переданы ГУП «Росцентрпроект» в субаренду Предприятию «Х».
Впоследствии договор № ВР-3-1А между Управлением и ГУП «Росцентрпроект» был досрочно расторгнут с 05.12.01 по соглашению сторон, в связи, с чем Предприятие «Х» обратилось в суд с иском о понуждении Управления заключить с ним договор аренды на данные помещения в порядке, предусмотренном в п. 1 ст. 618 ГК РФ(1).
Разрешая спор, суд первой и апелляционной инстанции установил, что доказательств о наличии согласия собственника на заключение договора субаренды указанных помещений не представлено, в связи, с чем обоснованно отказал в удовлетворении иска, правомерно применив ст. 608, 615, 618 ГК РФ (1).
С учетом установленного довод заявителя о неправильном применении судом ст.445 и 618 ГК РФ (1) подлежит отклонению, так как заключение договора субаренды без согласия собственника имущества влечет его недействительность и не порождает прав и обязанностей.
Таким образом, у истца отсутствует право требования заключения договора аренды, основанное на положениях ст. 618 ГК РФ (1)
Кроме того, могут возникнуть и налоговые последствия. Сторона, понесшая расходы по недействительному договору, если она уменьшила на них налогооблагаемую прибыль и приняла НДС к зачету, должна исключить их из состава расходов, учитываемых при налогообложении прибыли, восстановить НДС.
Рекомендации
Всегда согласовывать сдачу в субаренду с арендодателем (собственником) имущества, а при аренде имущества у государственного предприятия или учреждения – с соответствующим комитетом по управлению имуществом.
Нарушение 3.
В договоре аренды, заключенном между Малым предприятием (Арендатор) и ДЭЗОМ (Арендодателем), не распределены между сторонами обязанности по ремонту помещения. При этом арендатор нежилого помещения производит за свой счет капитальный ремонт арендованного помещения
Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества закреплены в ст. 616 ГК РФ (1), согласно которой на арендатора возложена обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Арендодатель, в свою очередь, обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Следовательно, если при заключении договора аренды стороны не оговорили порядок проведения ремонта, то текущий ремонт должен производить арендатор, а капитальный – арендодатель.
При этом достаточно часто арендатор, несмотря на вышеизложенное, проводит капитальный ремонт помещения, относя его к текущему ремонту. Для исключения такой путаницы рассмотрим - чем отличается текущий ремонт от капитального ремонта.
Текущий ремонт производственных зданий и сооружений включает работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. В состав мероприятий по текущему ремонту включаются также работы по текущему осмотру помещений.
Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в Приложении 3 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279.
Капитальный ремонт - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменения основных технико - экономических показателей здания.
Исходя из вышеизложенного, к капитальному ремонту относится, например, ремонт при котором меняются ветхие оконные и дверные блоки, полы, изношенные перегородки и т.д.
Поэтому если арендатор предполагает, что будет производить данный ремонт за свой счет, то в договоре аренды стороны должны предусмотреть, что арендатор несет расходы по капитальному ремонту.
Последствия
В том случае, если в договоре аренды между сторонами не будут распределены обязанности по производству ремонта, а арендатор будет производить капитальный ремонт за свой счет, то и у арендатора, и у арендодателя могут возникнуть споры с налоговыми органами:
у арендатора – по поводу отнесения на налоговые расходы работ по капитальному ремонту, произведенному им за свой счет, к принятию НДС к зачету;
у арендодателя – по поводу включения в его облагаемый налогом на прибыль доход стоимости капитального ремонта, произведенного арендатором.
Рекомендации
Для отнесения у арендатора затрат по капитальному ремонту на расходы в целях налогообложения, необходимо, чтобы из договора аренды следовало, что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора, и он его проводит за свой счет.
1.5.2. Аренда автотранспортных средств
Нарушение 1.
Малое предприятие, осуществляющее вывоз мусора, заключило договор аренды транспортного средства с экипажем. При этом в договоре, предусмотрено, что обязанность по поддержанию надлежащего состояния транспортного средства и осуществлению технической эксплуатации лежат на арендаторе и расходы производятся за его счет
Затраты, связанные с содержанием объектов аренды, можно подразделить на эксплуатационные расходы и расходы, связанные с осуществлением их текущего и капитального ремонта.
При этом эксплуатационные расходы можно разделить на две группы:
расходы по технической эксплуатации,
расходы по коммерческой эксплуатации.
Под расходами по технической эксплуатации подразумеваются затраты, направленные на поддержание надлежащего технического состояния транспортного средства, которое обеспечивало бы его безопасную эксплуатацию в соответствии с его назначением и условиями договора аренды.
Например, в качестве расходов по технической эксплуатации при аренде автомобиля можно назвать:
расходы на профилактический осмотр автомобиля, проводимый специализированной сервисной организацией;
плату за проведение государственного техосмотра автомобиля;
расходы на обязательное страхование гражданской ответственности.
По договору аренды транспортного средства с экипажем в соответствии с ГК РФ (1) обязанность по поддержанию надлежащего состояния транспортного средства и осуществлению технической эксплуатации целиком и полностью лежит на арендодателе, и расходы соответственно должен нести он (ст.ст.634 - 635 ГК РФ (1)). Эта норма императивна и не подлежит изменению условиями договора.
Кроме того, арендодатель по договору аренды транспортного средства с экипажем должен осуществлять за свой счет текущий и капитальный ремонт транспортного средства.
Под текущим ремонтом транспортного средства подразумеваются работы по систематическому и своевременному предохранению транспортного средства от преждевременного износа и поддержанию его в рабочем состоянии.
При капитальном ремонте транспортных средств, как правило, производится разборка транспортного средства, ремонт базовых и корпусных деталей и узлов, замена или восстановление большинства изношенных деталей и узлов.
Под расходами по коммерческой эксплуатации понимаются затраты, связанные с использованием транспортного средства арендатором в целях, определяемых назначением имущества и договором аренды. Например:
- расходы на оплату топлива и иных используемых в процессе эксплуатации транспортного средства материалов (масла, деталей, подлежащих периодической замене);
- расходы на уплату пошлин и сборов, необходимых для осуществления коммерческой деятельности.
Расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, несет арендатор, если иное не предусмотрено договором (ст.ст.636, 646 ГК РФ (1)).
Затраты, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией арендованного автомобиля, являются для арендатора расходами по обычным видам деятельности (п.5 ПБУ 10/99), которые для целей налогообложения принимаются как затраты, уменьшающие облагаемую базу по налогу на прибыль, и отражаются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп.10 п.1 ст.264 НК РФ ч.II (2)). НДС по данным затратам подлежит вычету при условии, что суммы расходов на эксплуатацию оплачены, сами расходы приняты к бухгалтерскому учету, имеется счет-фактура, арендованный транспорт используется в производственных целях.
Несмотря на то, что обязанности по ремонту автомобиля согласно договору возлагаются на арендодателя, у арендатора может возникнуть необходимость проведения срочных ремонтных работ самостоятельно. В таких случаях, собственник автомобиля должен компенсировать затраты на ремонт.
Последствия
В случае несения арендатором расходов по поддержке надлежащего состояния транспортного средства и осуществления технической эксплуатации возможны споры с налоговыми органами по поводу правомерности отнесения расходов на подобный ремонт у арендатора к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, принятия НДС к зачету.
Рекомендации
Возлагать обязанности по поддержанию надлежащего состояния транспортного средства, переданного по договору аренды с экипажем, осуществлению его технической эксплуатации и несению расходов по ним на арендодателя.
В том случае, если арендатор произвел срочный ремонт, возмещать ему эти расходы.
1.5.3. Лизинг
Нарушение 1.
Малое предприятие осуществляет работы по ремонту и содержанию лифтового хозяйства. Предприятием заключен договор лизинга на машину специального назначения (техничка), но в договоре лизинга отдельно не определена выкупная стоимость лизингового имущества, а указано, что по окончании срока действия договора при условии полной уплаты лизинговых платежей имущество переходит в собственность лизингополучателя
В соответствии с п.1 ст.28 Закон РФ «О лизинге»(13) под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входят возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора (но не в состав лизинговых платежей) лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Последствия
Порядок формирования первоначальной стоимости приобретенного имущества для целей налогообложения прибыли определен п.1 ст.257 НК РФ ч.II (2) Первоначальной стоимостью имущества признается сумма расходов предприятия на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. В эти расходы не включаются суммы налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с НК РФ (2).
Аналогичный порядок учета стоимости имущества для целей бухгалтерского учета определен Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Минфина РФ от 30 марта 2001 г. № 26н
Таким образом, при отсутствии выкупной стоимости имущества в договоре лизинга непонятен порядок его отражения в налоговом и бухгалтерском учете лизингополучателя.
Кроме того, возможны споры с налоговыми органами по поводу признания у лизингополучателя внереализционного дохода в виде рыночной стоимости имущества, перешедшего по окончании договора лизинга к лизингополучателю без оплаты (п.8 ст. 250 НК РФ (2)).
Рекомендации
Определять в договоре лизинга или дополнительном соглашении к нему выкупную стоимость имущества.
| |
|
| |
