| |  | | | | | 4.2.2. Решение проблемы ветхого и аварийного жилищного фонда | | Ветхий и аварийный жилищный фонд ухудшает внешний облик городов, сдерживает развитие городской инфраструктуры, понижает инвестиционную привлекательность территорий. Кроме того, он является одним из источников социальной напряженности, поскольку большинство проживающих в ветхих и аварийных домах граждан не в состоянии в настоящее время самостоятельно приобрести или получить на условиях найма жилье удовлетворительного качества.
Несмотря на то, что социальные обязательства государства по отношению к населению, проживающему в ветхом и аварийном жилищном фонде, не определены и правовая база не учитывает современного состояния проблемы, связанного с вопросами собственности на объекты недвижимости в жилищной сфере, следует иметь в виду, что именно государство, являясь в свое время основным собственником жилищного фонда, не обеспечивало надлежащей системы эксплуатации и реновации. Таким образом, замена жилого помещения в случае его ветшания или аварийного состояния является обязанностью государства, а не собственника этого помещения. Тем самым признается прямая ответственность государства за возникновение проблемы жилья, непригодного для проживания. Государство гарантирует гражданам, проживающим в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, право на получение в пользование жилого помещения, соответствующего социальным требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
Жилищный фонд, не пригодный для проживания, подразделяется на ветхий и аварийный.
Ветхий жилищный фонд - жилые дома из полносборных конструкций, в кирпичном, деревянном или другом исполнении, строительные конструкции и инженерное оборудование которых достигли ветхого состояния, но несущая способность зданий в целом не исчерпана. Дальнейшая эксплуатация не является безопасной. Физический износ строительных конструкций и инженерного оборудования, определенный квалификационной комиссией, составляет более 60%.
Аварийный жилищный фонд - жилые дома, в которых техническое состояние стен, несущих конструктивных элементов и основания аварийное. Дальнейшая эксплуатация жилых домов представляет непосредственную опасность для жизни людей. Физический износ строительных конструкций и инженерного оборудования составляет:
для полносборных, кирпичных и каменных зданий - свыше 70%;
для деревянных зданий и зданий со стенами из местных материалов - свыше 65%.
В Пермской области общий жилищный фонд составляет 50,2 млн. кв. метров, в том числе 1,67 млн. кв. метров ветхого и аварийного жилья, в том числе аварийного - 80,3 тыс. кв. метров. В ветхом и аварийном жилищном фонде проживает 66,9 тысяч семей, что составляет 7,3% от нуждающихся в улучшении жилищных условий. Доля частной собственности ветхого жилья составляет 44%, муниципальной - 37%, государственной - 19%. Из общего объема ветхого и аварийного жилья 86% приходится на городскую местность.
Основными задачами в решении обозначенных проблем являются:
обеспечение выполнения обязательств государства по реализации права на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в жилых домах, не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям;
проведение единой политики переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда исходя из приоритетов развития отдельных муниципальных образований с учетом консолидации бюджетных и внебюджетных источников финансирования;
первоочередное обеспечение расселения аварийного жилищного фонда общей площадью 40,1 тыс. кв. метров, определенных в федеральном законодательстве.
Финансовыми источниками для реализации областной и муниципальных программ расселения ветхого и аварийного жилья могут быть средства федерального, областного, местных бюджетов, внебюджетных источников (средств предприятий и граждан). Общая потребность финансирования сегодня составляет более 15 млрд. рублей.
Для решения поставленных задач необходимо принятие областной и муниципальных программ переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, разработанных в соответствии с подпрограммой "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы.
В целях решения поставленных задач необходимо осуществить: органам государственной власти Пермской области:
1) формирование правовой, нормативной и методической базы для решения проблемы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья;
2) упорядочение методологических основ оценки ветхого и аварийного жилья с разделением домов и помещений, непригодных для проживания, на две категории:
дома и помещения, которые после капитального ремонта, модернизации и реконструкции могут стать пригодными для проживания;
дома и помещения, которые не могут быть восстановлены (в том числе по причине экономической нецелесообразности);
3) разработку адресной программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда с учетом представленных органами местного самоуправления предложений и проектов;
органам местного самоуправления:
1) проведение оценки объемов аварийного жилищного фонда, подлежащего ликвидации, а также определение необходимых ресурсов площади жилищного фонда для переселения граждан;
2) формирование адресной программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, учитывающей:
возможность учета права собственности гражданина, владеющего ветхим и аварийным жильем, в качестве его вклада в улучшение жилищных условий или для получения ссуды на приобретение жилья;
дифференцированный подход к размерам финансовой помощи гражданам в зависимости от размера занимаемой жилой площади, места расположения ветхого или аварийного жилья (район, населенный пункт), возможностей и желания граждан участвовать в строительстве нового жилья;
предоставление по гибкой схеме местных налоговых льгот предприятиям, участвующим в сносе и переселении ветхого и аварийного жилищного фонда;
3) формирование жилищного фонда для переселения граждан из домов, подлежащих сносу;
4) привлечение и аккумулирование, в том числе в целевых внебюджетных фондах, финансовых средств для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда.
Реконструкция и модернизация жилых домов первых массовых серий застройки
Важнейшей составляющей нового этапа разработки и проведения жилищной политики является не только новое строительство, но и реконструкция жилых районов массовой застройки прошлых лет. Реконструкция жилищного фонда должна осуществляться комплексно с учетом изменения его пространственно - планировочной структуры, обновления архитектурного облика жилых домов, повышения потребительских качеств квартир и инженерного оборудования, снижения расходов энергопотребления, прежде всего, за счет утепления наружных ограждений, оконных и дверных проемов.
Проведение реконструкции жилищного фонда преследует следующие цели:
сохранение существующего жилищного фонда, снижение размеров выбытия его по ветхости;
обновление жилищного фонда, снижение стоимости его обслуживания и эксплуатации;
увеличение жилищного фонда в пределах существующей территории.
Особого внимания требует реконструкция жилищного фонда 5-этажных типовых домов массовых серий первого поколения застройки 50 - 60-х годов, так называемых "хрущевок". Архитектурно - планировочные и технические параметры "хрущевок" морально и технически устарели, они, как правило, окружены большими бесхозными дворами, внутриквартальными и внутрирайонными пространствами, содержание их в новых экономических условиях непосильно для муниципальных и районных служб. На территории области общая площадь таких домов составляет более 1,5 млн. кв. метров.
Проведение реконструкции таких домов обусловлено экономической и социальной целесообразностью.
1. Их объемно - планировочные и конструктивные характеристики, размещение в городской застройке однородны практически для всех типовых серий, что позволяет использовать межсерийные проектные решения по реконструкции и модернизации на основе отечественного опыта обновления "хрущевок".
2. По предварительным расчетам, запас несущей способности позволяет увеличить этажность домов в среднем на 1 - 3 этажа.
3. Надстройка "пятиэтажек", в том числе без отселения жильцов, позволит получить без отвода земельных участков дополнительные площади жилых домов, себестоимость которых на 20 - 40% ниже, чем при новом строительстве.
4. Финансирование реконструкции и модернизации жилья является наиболее привлекательным для инвесторов, поскольку новые площади возводятся в жилых кварталах со сложившейся социальной и инженерной инфраструктурой, квартиры первого и второго этажей "пятиэтажек", по причине более низких потребительских качеств, преобразуются в торговые, офисные и иные нежилые помещения. Существенная разница между рыночной ценой и себестоимостью квартир позволит инвестору получать устойчивые доходы и реинвестировать их в обновление жилищного фонда.
5. Обеспечение энергосбережения за счет утепления ограждающих конструкций и модернизации систем инженерного оборудования в соответствии с изменившимися требованиями по теплозащите позволит достичь одну из важнейших целей реформы жилищно - коммунального хозяйства - снижение стоимости обслуживания и эксплуатации зданий.
Решение проблем, связанных с реконструкцией жилищного фонда, требует принятия областной и муниципальных целевых программ, в рамках которых необходимо:
органам государственной власти Пермской области:
обеспечить разработку и принятие нормативных правовых актов, направленных на организацию и проведение реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки в масштабах области;
оказать поддержку органам местного самоуправления по разработке проектных решений реконструкции первых серий массовой застройки;
органам местного самоуправления:
определить пилотные проекты реконструкции жилых кварталов (по одному - два реконструируемых жилых дома в каждом городе для организации демонстрационных зон);
организовать работу с гражданами, проживающими в домах, предполагаемых к реконструкции;
разместить в средствах массовой информации рекламу инвестиционных проектов реконструкции;
определить на конкурсной основе инвесторов и генеральные подрядные организации.
Особые подходы в программных документах по организации реконструкции и модернизации жилых домов должны быть выработаны в областном центре и ряде городов области, где необходимо приостановить уплотнение старой квартальной застройки исключительно за счет нового строительства, а производить ее в комплексе с поквартальными мероприятиями реконструкции жилых домов. | |
|
| |
