Реформирование системы финансирования строительства и приобретения жилья является в настоящее время одной из самых актуальных и приоритетных задач жилищной политики органов государственной власти.
За период, прошедший с начала реформирования жилищной сферы, произошли кардинальные изменения в источниках финансирования строительства и приобретения жилья. Бюджетные источники перестали играть основополагающую роль, значительное место в системе финансирования теперь отводится внебюджетным источникам, прежде всего средствам частных инвесторов (в том числе населения), привлекаемым к строительству жилья. При этом система жилищного строительства, в первую очередь, опирается на прямые частные инвестиции, а не на кредитные ресурсы, такая же ситуация характерна и для вторичного рынка жилья.
Основными проблемами в сфере финансирования жилищного строительства являются:
невысокий уровень доходов населения, сопровождающийся недостаточной степенью
доверия граждан к участникам жилищного рынка;
ограниченный объем бюджетных ресурсов;
неразвитость системы кредитования приобретения жилья.
При выработке приоритетных направлений государственной политики Пермской области в сфере финансирования строительства и приобретения жилья на предстоящий период органам государственной власти необходимо учитывать все многообразие и возможности существующих моделей (схем) финансирования жилищного строительства, получивших распространение в России за последние десять лет.
Банковское кредитование
На начальном этапе развития данной модели банками предоставлялись льготные кредиты сотрудникам или наиболее перспективным клиентам. Затем практиковалось краткосрочное (не более 3 лет) кредитование под высокий процент.
Впоследствии получила распространение схема "аренды с правом выкупа", суть которой состоит в кредитовании дочерней риэлтерской фирмы, приобретающей жилье для конкретного клиента. Клиент заключает договор на право аренды жилья с последующим выкупом и оплачивает первичный взнос в размере 30 - 40% его стоимости. На протяжении всего срока аренды квартира находится в собственности риэлтерской фирмы, то есть проблемы с наложением взыскания при нарушении клиентом своих обязательств у банка отсутствуют.
Одновременно с вышеуказанной схемой ряд коммерческих банков начал реализацию проектов по "классическому" ипотечному кредитованию, заключая с клиентами кредитный договор ипотеки жилья, обеспечивающий основное обязательство. По сравнению со схемой "аренды с правом выкупа" ипотечное кредитование представляет собой огромный шаг вперед по направлению к цивилизованным нормам ведения банковского бизнеса.
Процентные ставки по банковским ипотечным жилищным кредитам достаточно высоки, что объясняется рядом обстоятельств:
непроработанностью правового аспекта процедуры взыскания заложенного имущества, обеспечивающего возвратность выданных населению кредитов. Судебная практика обращения взыскания на жилье пока носит весьма ограниченный характер, не отработан механизм реализации заложенного жилья и судебного исполнения принятых решений, что повышает кредитные риски для банков;
отсутствием у банков долгосрочных и относительно дешевых ресурсов, а также источников их получения. Предоставление долгосрочных кредитов нарушает ликвидный баланс банка;
невысоким среднедушевым уровнем доходов населения, не позволяющим ни создавать значительные накопления, ни рассчитываться по кредиту из текущих доходов;
нестабильностью социально - экономического положения заемщика (непостоянство места работы и нестабильность заработка) и кредитно - денежной системы, порождающей недоверие населения к банкам.
В связи с большой величиной процентных ставок по кредитам коммерческих банков, заемщиками этой системы кредитования могут быть, преимущественно, слои населения с достаточно высокими уровнями декларируемого дохода. Следует заметить, что удельный вес договоров ипотеки, имеющих целью приобретение заемщиком собственного жилья по данной системе, пока незначителен.
Ссудосберегательная схема
В 1990-х годах в практике финансирования жилищного строительства в ряде городов России появились примеры кредитных потребительских кооперативов. Кроме того, с учетом имеющегося зарубежного опыта, рядом банков (Сбербанком, банком "СБС - АГРО" и др.) предпринимались попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем. Практика показала, что в России данная модель финансирования жилищного строительства оказалась жизнеспособней банковского кредитования, так как в ней кредитные условия могут быть не связаны с существующим рыночным процентом и сроком кредитования.
Механизм ссудосберегательной схемы выглядит следующим образом: потенциальный покупатель в течение определенного срока (1 - 5 лет) накапливает на специальном сберегательном счете до 50% стоимости квартиры. Затем он приобретает готовое жилье, а оставшуюся часть оплачивает в рассрочку в течение последующих 5 - 10 лет. Квартира переходит в собственность заемщика только после полной оплаты стоимости жилья.
Другим видом ссудосберегательной модели стали ссудосберегательные кооперативы. Схема работает по следующему принципу: кооператив накапливает средства пайщиков на счетах в банке. Затем за счет этих средств строится новое или приобретается вторичное жилье, которое получают пайщики, вложившие больший объем средств. Остальные получают жилье по мере увеличения объема накоплений и взноса процентов пайщиками, уже получившими жилье.
Потребительские кооперативы
Данная модель успешно реализуется, в частности, в республике Башкортостан, где в процессе разработки концепции долгосрочного жилищного кредитования был тщательно изучен отечественный и мировой опыт в организации поэтапной оплаты строительства жилья. За основу был принят опыт строительных сберегательных касс Германии и строительных обществ Великобритании, успешно функционирующих с 1875 года, при этом при построении башкирской модели обеспечения населения жильем более чем вековой английский и немецкий опыт был взят на вооружение с учетом российских экономико - правовых реалий.
Одно из основных достоинств системы строительных обществ - объединение большого числа вкладчиков в общество помощи самим себе, что предоставляет независимость от колебаний процентных ставок рынка капитала.
Наиболее близким к идеологии объединения усилий большого количества вкладчиков в общество взаимопомощи по обеспечению жильем в отечественном законодательстве является потребительский кооператив, предусмотренный статьей 116 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Некоммерческий характер потребительского кооператива дает ему возможность выступать для любой организации (инвестора, заказчика - застройщика или предприятия, улучшающего жилищные условия своих работников) в роли "инструмента", позволяющего без налоговых потерь держать на балансе квартиры и реализовывать их в рассрочку населению.
В республике Башкортостан в качестве инвесторов выступают поддерживаемые бюджетом фонды жилищного строительства (а также финансово - строительные компании, организации - заказчики), которым передается незавершенное жилищное строительство, недоимки бюджетов различных уровней и пенсионного фонда. Кроме того, инвесторами могут выступать также крупные предприятия, имеющие свободные оборотные средства для реализации собственных локальных программ обеспечения жильем своих работников. Инвесторы, в зависимости от поставленной задачи, либо обеспечивают возврат денежных средств в бюджет, либо используют их в дальнейшем в качестве реинвестиций.
Некоммерческая организация (потребительский кооператив) используется инвестором в качестве "инструмента". В задачи кооператива входит работа с населением на условиях инвестора, в том числе в части согласования:
стоимости 1 кв. метра жилья;
размера первоначального взноса;
сроков рассрочки платежа;
обеспечения поступления денежных средств инвестору.
На период предоставленной рассрочки некоммерческая организация является собственником жилья, что позволяет инвестору избежать уплаты налога на имущество.
После заключения договора с физическим лицом (покупателем), который становится членом потребительского кооператива, квартира передается ему на условиях безвозмездного пользования до момента полной оплаты ее стоимости. В обеспечение оплаты член кооператива может заложить свою квартиру, не выезжая из нее. При этом оплачивается лишь разница между стоимостью приобретаемой и стоимостью закладываемой квартир.
Использование данной схемы финансирования создает для любого инвестора целый ряд преимуществ:
работая на условиях инвестора, кооператив является прозрачным, контролируемым и управляемым "инструментом" по работе с физическими лицами;
паевые взносы в кооператив (в счет оплаты жилья) не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость (при привлечении средств населения напрямую инвестором существует необходимость уплаты НДС).
Жилищные сертификаты
Данная схема реализуется, как правило, под контролем и под гарантии региональных или муниципальных органов власти. Инвестиционно - строительные компании привлекают средства населения в жилищное строительство на основе заключения специальных жилищных контрактов, выпуска облигаций, векселей или других ценных бумаг под гарантии государства.
Реализация схемы заключается в следующем. Эмитент - строительная компания выпускает ценные бумаги, имеющие две номинальные стоимости: в долях квадратных метров площади жилья и их стоимости. Вкладчики приобретают жилищные сертификаты по эмиссионной цене, отражающей рыночную стоимость квадратного метра жилья. При покупке определенного количества сертификатов вкладчик вправе получить кредит на покупку оставшейся части квартиры в погашение своих сертификатов.
Сертификаты пускаются в обращение, при этом эмитент устанавливает определенные правила их обратного выкупа по индексированной номинальной стоимости.
Программы по выпуску обязательств с целью привлечения инвестиций в жилищное строительство являются неустойчивыми, требуют постоянного произведения детальных расчетов и прогнозов поступления и расходования инвестиций, соблюдения баланса темпов привлечения средств от населения и темпов строительства жилья.
"Классическая" двухуровневая модель (ипотека)
Ипотечное кредитование как вид долгосрочного банковского кредитования ориентировано на платежеспособное работающее население.
Принцип модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая незначительную часть его стоимости собственными средствами, а оставшуюся часть - заемными деньгами кредитной организации, которые выдаются застройщику под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся в его собственности. Погашение кредита производится в срок, устанавливаемый в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки.
В Пермской области система ипотечного жилищного кредитования начала формироваться после принятия соответствующей областной целевой программы на 2002 - 2006 годы. Программа ориентирована на две основные категории заемщиков:
платежеспособные граждане, имеющие средства для внесения первого платежа за вновь приобретаемое жилье в размере не менее 50% от его стоимости. Далее данная категория кредитуется на условиях договоров с кредитными организациями;
работающие граждане, имеющие средства для внесения первого платежа за вновь приобретаемое жилье в размере не менее 30% от его стоимости и признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. Плата за кредит для данной категории установлена в размере 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Кредиты предоставляются на срок до 15 лет по заявлению заемщика с учетом его платежеспособности.
После получения кредита заемщик эмитирует и передает кредитору закладную, которая выкупается Пермским областным ипотечным фондом и реализуется Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (г. Москва) для восстановления ликвидности и продолжения процесса кредитования населения.
Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку
В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики (строительные компании), решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и, соответственно, собственного выживания, стали самостоятельно привлекать денежные ресурсы населения, предлагая постепенную оплату строящегося жилья (долевое строительство).
Строительно - инвестиционная компания привлекает средства населения на строительство нового жилья. То есть часть средств вкладывает сама компания, часть - будущие жильцы. Собственные вложенные средства компания окупает за счет получения платежей по рассрочке, которая выдается участникам долевого строительства со стороны населения. В среднем по России рассрочка предоставляется на 1 - 2 года на сумму 30 - 50% от стоимости жилья.
Такие условия не могут быть приемлемы для абсолютного большинства населения страны, поэтому в последнее время строительные компании стали уделять большее внимание проблеме привлечения ресурсов потребителей со средним уровнем доходов.
Для добросовестных строителей такая схема содержит риски, связанные с затягиванием сроков строительства, удорожанием жилья, форс - мажорными обстоятельствами, несвоевременным возвратом рассрочки.
При сравнении банковского кредита и привлеченных по долевому участию средств населения как двух возможных источников средств на строительство жилья, первое зачастую оказывается более выгодным для строительных компаний, чем второе. Также существует реальная возможность завышения цены продажи жилья в рассрочку по сравнению с вариантом одномоментной платы, а при долевом строительстве - неоправданное по времени затягивание возведения жилья, что позволяет строителям фактически под "нулевой" процент пользоваться привлеченными средствами граждан, а также риск незавершения строительства или его удорожания в ходе строительства.
Достоинством схемы долевого строительства является обращение к населению, как к потенциальному инвестору. Действие данной схемы - разовое, поэтому она не в состоянии оказать серьезное влияние на развитие жилищного строительства в регионе. Кроме того, жилье по схеме долевого строительства доступно далеко не всем слоям населения. Следовательно, можно говорить об ограниченной возможности применения данной модели. В социальном плане данная схема не в состоянии радикально решить жилищные проблемы населения, особенно если речь идет о малообеспеченных слоях населения. Часто механизмы долевого строительства применяются как составная часть других схем.
Предоставление предприятиями займов, ссуд и безвозмездных субсидий на приобретение жилья своим работникам
Данные проекты основаны на принципе софинансирования. Модель предполагает предоставление предприятиями, как правило, беспроцентных (или льготных) ссуд работникам на срок 10 - 15 лет для оплаты 70 - 80% стоимости жилья. Оставшуюся часть (20 - 30%) работники оплачивают за счет собственных средств. В отдельных случаях практикуется частичное и полное списание задолженности работника перед предприятием, а при наличии собственных строительных мощностей - продажа жилья по себестоимости или по льготной цене.
В каждом отдельном случае устанавливаются свои условия кредитования. Зачастую они зависят от статуса и стажа работы заемщика на предприятии. Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствами сотрудников работать определенный срок на предприятии.
Перспективы этого вида кредитования достаточно ограничены, поскольку зависят от уровня прибыльности предприятия.
В настоящее время практически не применяется предприятиями возможность предоставления своим работникам безвозмездных субсидий по методике, предусмотренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.08.1996 N 937 "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья". Между тем, данная форма обладает рядом преимуществ:
предполагает прозрачность механизма финансирования, обозначая четкие условия предоставления субсидий;
способствует решению проблемы закрепления квалифицированных кадров на предприятии;
при условии государственной поддержки деятельности предприятий всех форм собственности по решению жилищной проблемы своих работников данная модель финансирования может получить значительное развитие и стать одной из перспективных в решении вопросов обеспечения нуждающихся граждан жильем;
за счет финансовых ресурсов, имеющихся в наличии в реальном секторе экономики, и при условии государственной поддержки данной модели финансирования, могут быть созданы условия для значительного притока внебюджетных инвестиций в жилищное строительство.
Особое место в системе финансирования строительства и приобретения жилья занимают региональные схемы (программы) с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов. В их числе можно выделить следующие.
Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций (опыт Москвы, Санкт - Петербурга, Саратова, Ульяновска и др.).
Модель основана на постепенном накоплении гражданами средств на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенной площади жилья. Срок обращения таких облигаций может достигать 10 лет. При наличии необходимого пакета гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади в новых домах муниципального жилищного фонда. Цена облигаций устанавливается в соответствии с себестоимостью строительства и индексируется с учетом его удорожания. В случае отказа владельца от приобретения квартиры облигации выкупаются по текущей номинальной цене.
В предлагаемой схеме отсутствует возможность выбора гражданами квартиры, им предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, по качеству, не всегда отвечающему требованиям граждан.
Для того чтобы муниципальные жилищные облигации стали привлекательными для граждан, они должны соответствовать следующим требованиям:
выполнять функцию накопления сбережений граждан с доходностью, позволяющей нейтрализовать влияние инфляции;
индексация облигаций должна отражать изменения на финансовом рынке;
облигации должны быть обеспечены недвижимостью либо другим имуществом или гарантиями;
должна предусматриваться возможность предоставления льготных бюджетных ссуд и безвозмездных субсидий участникам программы, выполнившим определенные условия по суммам и срокам накопления.
На практике эти условия или невыполнимы, или несут в себе значительные издержки бюджета.
Значительное распространение получила идея создания муниципальных фондов поддержки жилищного строительства.
Модель основана на участии органов местного самоуправления и использовании средств местных бюджетов через уполномоченный орган (например, фонд) в финансировании строительства жилья, которое впоследствии продается гражданам. При этом около 50 - 60% стоимости нового жилья граждане оплачивают за счет продажи (сдачи по зачету) собственного вторичного жилья, половину оставшейся суммы - за счет имеющихся собственных средств, а остаток - в рассрочку. Таким образом, для граждан, имеющих сбережения и готовых продать имеющееся жилье по заниженной цене, фактически организуется обмен с доплатой, то есть региональный или местный фонд действует одновременно и как застройщик, и как риэлтор.
Разновидностью модели является взаимодействие фондов с юридическими лицами, являющимися застройщиками. В данном случае, помимо бюджетных средств, в строительство привлекаются средства предприятий и других внебюджетных источников, для которых обеспечивается удешевление стоимости строительства жилья.
В ряде российских городов и областей практикуется бюджетное субсидирование банковской процентной ставки, то есть население кредитуют по ставке ниже рыночной. Уполномоченные банки в регионах в рамках ипотечных программ субсидируют процентную ставку по ипотечным кредитам. При этом средства региональных и местных бюджетов используются банками для компенсации разницы между стоимостью кредитных ресурсов и льготной процентной ставкой для заемщиков (в Нижнем Новгороде кредиты выдаются под 8% годовых, в Удмуртии - под 7%, в Татарстане - под 12%, в Башкирии - под 8%).
В Нижегородской, Московской, Кировской областях, в республиках Татарстан, Красноярском крае, Великом Новгороде, Самаре, Белгороде, Тюмени, Екатеринбурге и др. регионах получила распространение дифференцированная Саровская схема.
При данной схеме создается очередь граждан, которая впоследствии дифференцируется по приоритетам: экономическому (по желающим получить меньший размер кредита), жилищному (по имеющим приватизированное жилье, принимаемое в зачет части стоимости нового) и социальному (по обеспеченности жильем менее социальной нормы). В зависимости от группы рассрочка предоставляется на 7 - 15 лет в рублях под 7 - 10% годовых при условии, что расходы на выплату кредита и процентов по нему составляют не более 20% совокупного месячного семейного дохода.
Поддержка строительства объектов жилищно - строительных кооперативов (далее - ЖСК) и молодежных жилищных кооперативов (далее - МЖК) основана на принципе софинансования. При данной схеме 30 - 50% стоимости строительства компенсируется за счет бюджетных средств на основании документов, подтверждающих выполнение работ.
Поддержка индивидуального жилищного строительства на селе основана на предоставлении долгосрочных беспроцентных (или льготных) кредитов на строительство жилья. В качестве примера можно привести программу "Сельский дом", реализуемую в Пермской области с 1997 года в целях улучшения жилищных условий сельских граждан, не обладающих достаточными собственными накоплениями.
Бюджетная поддержка оказывается в виде предоставления долгосрочной беспроцентной ссуды гражданам, начавшим строительство дома и вложившим собственные средства в объеме не менее 30% стоимости строительства. Строительство жилья, в основном, производится силами застройщика без привлечения подрядных организаций, что обусловливает невысокую стоимость 1 кв. метра жилой площади (в 2002 году - около 4 тыс. рублей). В настоящее время предоставленными ссудами воспользовались около 3 тысяч застройщиков индивидуального жилья. За 5 лет введены в эксплуатацию 1142 дома жилой площадью 94127 кв. метров.
Предполагается дальнейшее развитие данной модели. Так, постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2002 N 858 утверждена Федеральная целевая программа "Социальное развитие села до 2010 года", предусматривающая выделение средств федерального бюджета субъектам Российской Федерации на условиях долевого финансирования строительства (приобретения) жилья в сельской местности. В настоящее время департаментом АПК и продовольствия Пермской области осуществляется разработка соответствующей областной программы.
Кроме того, региональными и местными органами власти сохраняется такая форма, как предоставление бесплатного жилья отдельным категориям граждан (работникам организаций бюджетной сферы, льготникам в соответствии с законодательством и др.), строящегося или приобретающегося за счет средств бюджетов.
Таким образом, в настоящее время существует достаточно большое количество разрозненных моделей финансирования. Основными критериями выбора моделей, наиболее перспективных для условий Пермской области, должны быть:
соответствие государственной жилищной политике, реализуемой на федеральном и региональном уровнях;
взаимосвязанность и взаимозависимость моделей, позволяющая получить синергетический эффект;
реальность оценки возможностей бюджетов.
При этом участие органов государственной власти и органов местного самоуправления, помимо реализации собственных интересов, состоит в координации усилий по развитию рыночных моделей путем становления соответствующих правовых институтов.
В этом плане перспективной формой государственного участия и поддержки финансирования жилищного строительства и приобретения жилья в Пермской области на предстоящий период должно стать создание организационных и правовых условий для объединения финансовых средств участников жилищного рынка: бюджетных ресурсов; средств населения, привлекаемых по накопительным системам; средств предприятий, направляемых на улучшение жилищных условий своих работников. Такое объединение, происходящее под эгидой областных органов государственной власти, призвано способствовать с одной стороны, повышению доверия потенциальных инвесторов, с другой - более эффективному и экономному использованию бюджетных и частных инвестиций в жилищное строительство, поскольку более масштабные заказы можно разместить на рынке по более низкой цене за квадратный метр строящегося жилья.
Данная комплексная (объединенно - накопительная) схема финансирования предполагает создание специального государственного или уполномоченного института - оператора, являющегося инструментом государственной жилищной политики, подконтрольным государству и им регулируемым (см. рис. 1). Таким оператором, призванным унифицировать систему финансирования жилищного строительства и приобретения жилья и выступить коллективным заказчиком на рынке строительных услуг, может стать реорганизованный в фонд поддержки и развития жилищного строительства Пермский областной ипотечный фонд.
| 
