| |  | | | Типичные ошибки арендаторов при заключении договора аренды нежилых помещений
Серьезной опасностью для обеих сторон договора аренды нежилых помещений - арендатора и арендодателя - является заключение договора с неуправомочным либо заинтересованным лицом (в значении, толкуемом Федеральным законом"Об акционерных обществах"). В первом случае (при заключении договора с неуправомочным лицом) договоры аренды являются недействительными, и каждая из сторон в соответствии с п. 2 ст, 167 ГК РФ обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах (если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом).
А во втором случае - при заключении договора аренды с заинтересованным лицом - в соответствии со ст. 84 Федерального закона РФ от 24.11.95 № 208-ФЗ"Об акционерных обществах" в ред. от 06.04.04, подобная сделка может быть признана недействительной по иску общества или акционера, а само заинтересованное лицо согласно п. 2 данной статьи Закона несет перед обществом ответственность в размере убытков, причиненных им обществу. В случае, если ответственность несут несколько лиц, их ответственность перед обществом будет солидарной.
Договор, заключенный с неуправомочным лицом
В качестве примера из судебной практики по делам о недействительности договоров аренды нежилых помещений, заключенных с неуправомочным лицом, приведем постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.01.04 по делу № А09-992/03-11 -9.
ООО "Торговые ряды" (арендодатель) и ДГУП "РОСТЭК- Брянск" (арендатор) 27.08.01 заключили договор аренды склада временного хранения (далее - СВХ), по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставил арендатору производственный модуль общей площадью 6858 м2, расположенный по адресу:
г. Брянск, ул. Попова, д. 1, для использования под СВХ на срок с даты государственной регистрации договора до 31.08.06. Арендная плата была установлена в размере 50 000 руб. в месяц. Соглашением от 29.03.02 договор был изменен в части увеличения размера прилегающей к модулю территории до 7892 м2. Стоимость арендуемого имущества на 01.07.01 составляла 418 000 руб.
Ссылаясь на то, что стоимость переданного в аренду имущества составила 53,8% от стоимости всего имущества ООО "Торговые ряды" и поэтому решение о заключении договора аренды в соответствии с ч. 3 ст. 46 Федерального закона РФ от 08.02.98 № 14-ФЗ"Об обществах с ограниченной ответственностью" должно было приниматься общим собранием участников общества, истец - участник ООО "Торговые ряды" Шилин обратился в арбитражный суд с иском к дочернему государственному унитарному предприятию "ТОСТЭК - Брянск" и обществу с ограниченной ответственностью "Торговые ряды" о признании недействительным договора аренды склада временного хранения и применении последствий его недействительности (в соответствии с упомянутым п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ) в виде односторонней реституции путем возвращения имущества арендодателю.
Суд первой инстанции (Арбитражный суд Брянской области) исследовал представленные по делу доказательства и пришел к выводу о недействительности договора аренды и необходимости возвращения имущества арендодателю (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Крупной сделкой являются сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества по закону определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения.
Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества, и в случае, если крупная сделка, совершенная с нарушением требований, предусмотренных данной статьей, все же произошла, она может быть признана недействительной по иску общества или его участника. Вместе с тем ст. 46 Закона предоставляет обществу с ограниченной ответственностью право закрепить в своем Уставе положение о том, что правомочие на заключение крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50% стоимости имущества общества, может быть отнесено общим собранием участников общества к компетенции образованного в ООО совета директоров или наблюдательного совета, либо к иному уполномоченному Уставом лицу или коллегиальному органу общества.
Применительно к конкретному судебному делу подобных положений в Уставе не было. Материалы дела свидетельствуют о том, что общим собранием участников ООО "Торговые ряды" не принималось решения о передаче производственного модуля в аренду ДГУП "РОСТЭК - Брянск", как и не происходило последующего одобрения этой сделки. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Применительно к данному делу крупная сделка, совершенная с нарушением установленного порядка, является оспоримой и поэтому истец -участник ООО "Торговые ряды» Шилин был вправе обращаться с иском к дочернему государственному унитарному предприятию "РОСТЭК- Брянск" и обществу с ограниченной ответственностью'Торговые ряды" (далее - ООО Торговые ряды"), г. Брянск о признании сделки недействительной.
Рассмотрев материалы дела и заслушав доводы сторон, Арбитражный суд Брянской области от 23.05.03 отказал в удовлетворении исковых требований истцу Шилину. Однако он не смирился с принятым решением и обоснованно считая его несправедливым обжаловал его в кассационную инстанцию - Федеральный арбитражный суд Центрального округа, который своим постановлением от 22.07.03 отменил решение суда первой инстанции, а дело направил на новое рассмотрение.
Арбитражный суд Брянской области, заново изучив материалы дела, своим решением от 06.10.03 признал правоту истца и удовлетворил его исковые требования в полном объеме. Обжалование ответчиком этого решения в апелляционную инстанцию - Федеральный арбитражный суд Центрального округа положительного результата не принесло: жалоба была оставлена без удовлетворения.
Договор аренды с заинтересованным лицом
Между ЗАО 'Тамбовский инжиниринговый центр"и ООО 'Тамбовэнергоремстрой"03.05.00 был заключен договор аренды с правом выкупа столярного цеха площадью 288 м2 и пилорамы площадью 285 м2, а также земельного участка под ними. Общая стоимость имущества с учетом НДС составила 79 457 руб. 12 коп. Передача имущества ответчику состоялась 06.09.00, что подтверждается актом приема-передачи основных средств.
Ссылаясь на то, что сделка по передаче имущества является недействительной, истец-ЗАО 'Тамбовский инжиниринговый центр" в лице конкурсного управляющего обратился в суд с иском к ответчику – ООО 'Тамбовэнергоремстрой" о признании сделки по передаче недвижимого имущества ничтожной и применении последствий недействительности сделки.
Суд пришел к выводу, что в совершении сделки имелась заинтересованность у одного из акционеров, который одновременно являлся директором ООО 'Тамбовэнергоремстрой" и активно способствовал ее заключению. Однако в соответствии с законом сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, совершенная с нарушением требований к сделке, является оспоримой и может быть признана недействительной по иску общества или акционера, а само заинтересованное лицо понесет перед обществом ответственность в размере убытков, причиненных им обществу. Ответственность нескольких лиц перед обществом является солидарной.
В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. В данном случае таким обстоятельством явилось злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной,
заключенное из корыстных побуждений, в результате которого имущество было передано ответчику. С иском в суд конкурсный управляющий обратился 09.12.02, т. е. по истечении срока исковой давности, о пропуске которого было заявлено ООО "Тамбовэнергоремстрой".
На основании указанных положений законодательства Арбитражный суд Тамбовской области указал, что назначение конкурсного управляющего в ходе процесса о банкротстве не прерывает течения срока исковой давности, и в удовлетворении исковых требований истцу отказал. Истец, считая данное решение незаконным, обжаловал его сначала в апелляционном, а затем и в кассационном порядке.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в качестве апелляционной инстанции (постановление от 29.10.03) и в качестве кассационной инстанции (постановлении от 25.12.03) постановил оставить без изменения решение Арбитражного суда Тамбовской области, а иск - без удовлетворения.
Этот пример наглядно показывает, насколько важное значение в наше время приобрела так называемая формальная юриспруденция, устанавливающая строгие процессуальные рамки судебной процедуры восстановления нарушенного права. Несмотря на то, что, с точки зрения справедливости, естественного правосознания и здравого смысла, истец, безусловно, прав, несоблюдение им такого формального момента, как срок исковой давности, привело к печальному результату: судебное дело проиграно и недобросовестное заинтересованное лицо отстояло свои корыстные интересы.
ВЫВОДЫ
Обобщая сказанное, отметим, что при заключении договора аренды нежилых помещений предпринимателю следует:
- обращать особое внимание на правовой статус своего контрагента - другой стороны и иных участников данной сделки;
- во избежание неприятных последствий признания ее недействительной (двусторонняя реституция, возмещение убытков и т. п.) не заключать договор с неуправомочным лицом либо заинтересованным лицом.
Если же некорректный договор все же заключен, то нужно приложить все силы к расторжению сделки. Помните о том, что при защите интересов предпринимателя (особенно малого предпринимателя как наиболее слабого звена российского предпринимательства) в суде мелочей не бывает и здесь важно все:
- материальная сторона дела (изложение своих претензий по существу с приложением законно полученных веских доказательств);
- процессуальная сторона дела (выражающаяся в строго установленных в Арбитражно-процессуальном либо в Гражданско-процессуальном кодексах сроках и форме подачи искового заявления, круге лиц, имеющих право участвовать в судебном заседании, особенностях сбора и предъявления доказательств по делу и т. п.).
/"Справочник руководителя малого предприятия" №3, март 2005/
| |
|
| |
