| |  | | | Сегодня ТСЖ, в 20-х – жилтоварищество
Централизация управления рождает практическую бесхозность строений и ведет к сокращению их срока жизни.
Стали проявлять себя как минимум два следствия такой политики, о которых предупреждали специалисты двадцатых.
1. Создается устойчивая иждивенческая психология и стойкая, хотя и иллюзорная уверенность в том, что жилье можно бесплатно получить и не нужно содержать.
2. Централизованное управление приводит к отсутствию лиц, заинтересованных в эксплуатации строений, и к их фактической бесхозности, что сказывается на техническом состоянии зданий и приводит к сокращению срока их службы. Прямым следствием централизации становится углубление ведомственного подхода. Центральные ведомства Госстроя и Минжилкомхоза получают свои местные подразделения. Для Минжилкомхоза становится характерным разделение управления так называемыми жилыми и нежилыми помещениями, благодаря чему управление единым зданием производится из разных центров. Обе этих черты стали настолько привычными, что не замечаются и не обсуждаются сегодня в ходе проводимой Центром так называемой “реформы Жилищно-коммунального хозяйства”. Единственной понятной для граждан темой этой “реформы” является повышение оплаты жилья хотя бы до уровня эксплуатационных затрат. Поддержка инициатив населения, декларируемая Законами о кондоминиумах и товариществах собственников жилья, не осуществляется. В Москве после принятия Законов в 1996 г. оформлено всего 466 ТСЖ и 132 кондоминиума, а управление домами ТСЖ осуществляется всего в 172 домах при общем числе жилых зданий порядка 37000. Напомним, что в после принятия в 1922 г. Декрета “О жилищных товариществах” в Москве к 1924 г. было образовано 9358, а к 1927 г. 11200 Товариществ при общем числе зданий 27000, а в 1927-м предполагалась провести широкую кампанию по постепенному выкупу зданий в коллективную собственность жильцов.
Что же отличает ситуацию двадцатых годов от современной? Во-первых, это психологическое отличие жильцов, в тот период еще сохранивших память и навыки проживания в условиях многоукладной собственности, не утративших чувства самостоятельного хозяйствования. Сегодня привычные иждивенческие традиции получаемого, а не зарабатываемого жилья не обещают массового желания населения вступления в ТСЖ или иные формы совместного управления домами. Тогда предложения товариществ являлись антитезой кратковременному периоду “военного коммунизма” с его жилищными переделами, выселениями и уплотнениями. Естественное желание человека получить устойчивый кров предполагало привлекательность предлагаемой организационной формы. Возможность получения жилья в собственность, пусть коллективную, служило ясной перспективой для членства в арендной кооперации. Сегодня после долговременного относительного благополучия без усилий и существенных затрат большей части самого населения и иллюзорной перспективы перехода в это состояние “очередников”, привлекательность бремени собственности кажется отрицательной. Приватизация квартир, создав возможность передачи квартиры по наследству или ее продажи за реальные деньги, не позволяет оценить реальные преимущества домовладения, как средства сохранения жилья, и то, что существующее квартировладение беззащитно и не зависит от квартировладельца. Это обстоятельство не осознается населением. По данным социологического опроса в Москве только 1,5% жильцов муниципальных квартир, 9,8% квартировладельцев и 4,5% работников ДЭЗов и ГРЭПов знают, что такое ТСЖ или кондоминиумы. Даже инициативная часть населения, активно ратующая за распространение ТСЖ, плохо различает собственность и форму управления, предлагаемую последним.
Практически не ведется и работа с такой привычной для наших сограждан формой управления домами, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Большинство из них, в связи с обеднением их членов и обесценением накопленных амортизационных платежей вынуждены отказаться даже от той небольшой степени самостоятельности, которой они пользовались в период застоя, и встать на обслуживание в ЖЭКи. О кооперативах вспоминают только в редкие периоды обостренного желания массового создания ТСЖ и кондоминиумов. Вместо того, чтобы заняться пропагандой идей совместной эксплуатации жилья среди жителей муниципальных домов, власти предпочитают оказывать давление на жителей кооперативов, надеясь тем самым “улучшить отчетность”.
Поэтому первое отличие заключается в сознании населения, к изменению которого не предпринимаются никакие меры.
Второе отличие кроется в организации и проводимой политике городской власти. Отстранение советских органов, “разгрузка” их от функций распределения и эксплуатации жилья, передаваемого коллективам жильцов дома, производилось Декретами ГУКХ НКВД, стоящими над Горсоветами и не допускающими невыполнения. “Собственник” жилья - Горсовет и Законодатель принадлежали разным уровням соподчиненной власти. Сегодня городская власть как собственник жилья и городская власть как законодатель на своей территории объединяются в одном лице. Естественно, что нормативные акты, принимаемые в этой ситуации, редко содержат даже незначительные ограничения своей собственности и тем более предоставление льгот тем, к кому эта собственность потенциально может перейти.
Одной из важнейших сдерживающим фактором является вопрос о земельной собственности. Право частной собственности на землю не отрицается, но и не узаконено, что создает самые широкие возможности для власти управлять процессом изменения жилищных организаций в своих интересах. Напомним, что ограничение таких возможностей регулировалось в двадцатых Законом “О праве застройки”, который по содержанию являлся законом о строительстве и эксплуатации здания на чужой земле. Отсутствие такого Закона приводит к бесплодным дискуссиям о наделении землей кондоминиумов, право которого не слишком удачно имеется в федеральном законе о кондоминиумах и упорном желании ТСЖ получения участков земли, сопряженных с жилым зданием. Это желание является следствием незащищенности ТСЖ от трудно планируемых затрат на аренду городской земли в связи с отсутствием Закона о праве застройки. Увеличение налога на земельную собственность до нормальных размеров (что вполне может произойти в ближайшем будущем) поставит ТСЖ перед проблемой выплат на чрезвычайно невыгодных для них условиях и получение земли станет для них невыгодным. Невыгодно такое закрепление земли за зданием и для городской власти, что плохо осознается в связи с ее временностью (от выборов до выборов). Дело в том, что срок жизни здания, особенно в условиях неэффективной эксплуатации, значительно короче срока жизни земельного участка, на котором оно расположено, и будущие поколения муниципальных функционеров столкнутся с проблемой городского развития на земле, поделенной на крохотные наделы, не позволяющие принятия целесообразных перемен. Обратим внимание еще на одно обстоятельство. Хотя Закон о праве застройки не относится напрямую к строительству, а лишь определяет регулирование отношений двух собственников, земельного и строений, он все же заключает формулу “право застройки”, тогда как все современные законы, начиная с сомнительного градостроительного Кодекса настаивают на “разрешении на строительство”.
Россия тратит на отопление одного квадратного метра 80 л условного топлива в год, а Швеция всего 14-18 л!
/Российская газета, 28.09.2006/
| |
|
| |
