Основная цель реформирования сферы жилищного строительства - создание условий для устойчивого развития жилищной сферы, стабилизации и обеспечения темпов роста жилищного строительства, его дифференциации по качеству и местоположению в соответствии с платежеспособным спросом конечных потребителей, повышению качества и эффективности строительного производства.

На реализацию поставленной цели направлены федеральные законы "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.92 N 4218-1, "Об инвестиционной политике в Российской Федерации" от 25.02.99 N 39-ФЗ, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 N 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы". На областном уровне аналогичных законодательных и нормативных правовых актов не принято. В органах местного управления в городах Добрянка, Лысьва, Березники, Красновишерском районе приняты программы "Жилище".

Проблемы и задачи развития жилищного строительства.

Последние десятилетия жилищное строительство в Пермской области характеризуется падением объемов ввода жилых домов. Соответственно сокращается ввод общей площади жилых домов на 1000 чел. населения.

Годы	1990	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002
тыс. кв. м общей площади	1192,8	628,1	452,9	439,6	457,9	414,6	330,2	525,4	360,7
кв. м общей площади на 1000 чел. населения	384,4	208,2	151,2	147,3	153,0	139,9	112,0	179,2	123,4

Объем ввода жилья не обеспечивает возрастающие потребности в обновлении жилищного фонда. В структуре жилищного фонда области возрастает доля ветхого и аварийного жилья. Вновь построенное жилье не всегда соответствует требованиям его эффективной эксплуатации, прежде всего, с точки зрения ресурсосбережения и долговечности инженерного обеспечения.

Снижение объемов ввода жилья обусловлено, с одной стороны, изменением структуры финансирования жилищного строительства в направлении сокращения бюджетного финансирования при одновременном увеличении доли расходов населения, а с другой, высокой стоимостью квадратного метра жилья, не соответствующей платежеспособному потребительскому спросу. Так, средняя стоимость нового жилья по области за 1999 - 2002 годы возросла с 3361 рублей до 9308 рублей за квадратный метр, или в 2,8 раза, по г. Перми за этот же период стоимость квадратного метра возросла с 3578 рублей до 10291 рубля, или в 2,9 раза.

В сложившейся ситуации необходимо выделить следующие основные проблемы строительного комплекса области, оказывающие влияние на развитие жилищного строительства.

1. В условиях снижения объемов жилищного строительства идет процесс ликвидации подрядных строительных организаций и предприятий строительной индустрии.

	Число строительных организаций, всего
	1995 год	1996 год	1997 год	1998 год	1999 год	2000 год	2001 год	2002 год
Всего	2231	1802	1993	2023	2244	1322	1320	1310
В том числе по формам собственности: Государственная	38	24	20	56	53	14	12	12
Муниципальная	14	22	8	14	6	9	10	10
Частная	1961	1596	1800	1820	2040	1240	1246	1236
Смешанная российская (без иностранного участия)	212	153	156	124	133	52	44	44

Соответственно, сокращается численность работающих в строительстве. На 1 января 2003 года в строительной отрасли занято 81,7 тыс. человек. Только в 2002 году количество работающих в строительном комплексе области, в основном за счет строительных организаций г. Перми, сократилось на 2 тысячи человек.

Имеющиеся в области мощности по производству КПД, строительного кирпича и деревянного домостроения не позволяют осуществлять жилищное строительство в ранее достигнутых объемах. В результате сокращения числа предприятий стройиндустрии Пермская область имеет возможность сегодня производить строительные материалы и конструкции, обеспечивающие объем строительства 710 тыс. кв. метров жилья, или 59% от достигнутого ранее уровня.

2. Для большинства крупных и средних строительных организаций области характерно неустойчивое финансовое положение, низкая производительность труда, отсутствие перспективной стратегии развития, подверженность воздействию колебания спроса и предложения на рынке жилья.

Издержки по обслуживанию и содержанию незагруженных основных фондов сдерживают обновление производства, снижают экономические показатели предприятий строительного комплекса, не позволяют обеспечить им инновационную деятельность.

В условиях продолжающегося роста цен на исходное сырье, материалы, энергоресурсы в совокупности со значительными обременениями техническими условиями эксплуатирующих организаций, существующими сложностями получения строительных площадок под строительство, неполная загрузка предприятий стройиндустрии и промышленности строительных материалов объективно влияют на рост себестоимости строительства жилья и снижение объемов жилищного строительства. При этом именно недостаточные объемы строительства обусловливают рост рыночной стоимости готового жилья.

3. Негативное влияние на производство строительной продукции оказывает недостаточная инвестиционная активность заказчиков в регионе, отсутствие доступного банковского кредита для формирования оборотных фондов.

Несмотря на увеличение инвестиций в жилищное строительство, отмечается отставание их объемов от возможностей и потребностей региона. За период с 1999 по 2002 год общий объем инвестиций в жилищное строительство возрос в 1,6 раза, однако их удельный вес в общем объеме инвестиций в основной капитал сократился в 4 раза.

4. Износ основных фондов на предприятиях стройиндустрии достигает 60 - 70%. Ограниченные финансовые средства строительные организации вынуждены направлять на ремонт устаревших машин и оборудования, а не на реализацию инвестиционных программ обновления собственного производства, поскольку строительные организации не способны предоставить банкам ликвидное обеспечение займов, необходимых для технического перевооружения. Слабо развиваются в отрасли лизинговые отношения.

5. Не применяются новые технологии строительства жилья, мало используются современные строительные материалы.

6. В современных условиях отрасль испытывает трудности с профессиональными кадрами. Проблема квалифицированных кадров усугубляется возрастным цензом рабочих в строительстве, средний возраст работающих непосредственно на стройках составляет более 50 лет.

Новые технологии, переход на евростандарты и повышение комфортности вновь строящихся жилых помещений требует все возрастающей квалификации строительных кадров, что в свою очередь зависит от уровня как начального, так среднего (колледж, техникум) и высшего (строительный факультет ПГТУ) профессионального образования. Между тем, в крупных строительных организациях ликвидированы учебные комбинаты, уменьшилось количество профессиональных училищ. Не восстановлено социальное партнерство и шефство со стороны предприятий и организаций строительного комплекса над образовательными учреждениями.

7. Функционирование строительного комплекса тесно связано с проблемой ресурсосбережения. Ключевой, наиболее значительной составляющей всей проблемы ресурсосбережения, требующей первоочередного решения, является энергосбережение. Энергозатраты на предприятиях строительного комплекса велики и их необходимо снижать, однако основными потребителями энергоресурсов являются построенные здания и сооружения в течение всего срока их эксплуатации. Расход тепла на отопление жилых зданий составляет более 1/5 всех расходуемых энергетических ресурсов в хозяйственном комплексе области. Основные теплопотери зданий, построенных по существующим проектам, связаны с несовершенством архитектурно - строительных решений, отставанием технического перевооружения строительных предприятий, применяемых технологий, некачественным изготовлением строительных материалов и конструкций, крайне низкими темпами реконструкции и модернизации существующего жилого фонда.

8. В Пермской области функционируют 140 крупных и средних строительных организаций с численностью работающих 46,7 тыс. человек. Именно их сегодня можно отнести к категории профессиональных застройщиков. За исключением двух - трех подразделений они не обладают явными конкурентными преимуществами друг перед другом и не имеют своих сложившихся сегментов рынка.

Объем подрядных работ, выполненных профессиональными застройщиками, сегодня составляет 69% общего объема подрядных работ в области. Именно профессиональные застройщики способны осуществлять активную техническую и кадровую политику и оказать действенное влияние на развитие рынка жилья.

Вместе с тем, объем работ, выполняемых профессиональными застройщиками, сокращается, в 2002 году объем выполненных работ составил 97% к уровню 1999 года. Исходя из поставленной цели и с учетом отмеченных проблем, органам государственной власти и местного самоуправления Пермской области необходимо решить следующие задачи развития жилищного строительства:
увеличение темпов роста жилищного строительства и реконструкции жилья, приведение структуры и технических характеристик вновь строящегося жилья в соответствие со спросом населения и потребностью в обновлении жилищного фонда;
повышение качества и эффективности строительного производства;
развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья для граждан с достаточной платежеспособностью;
поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств
местных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов;
создание механизмов для реализации прав граждан, проживающих в жилых домах, не соответствующих установленным санитарным и техническим требованиям, на улучшение жилищных условий;
создание экономических мотиваций для привлечения финансовых ресурсов промышленных предприятий всех форм собственности в сферу жилищного строительства.

Направления развития жилищного строительства

На период 2003 - 2010 годы основными направлениями развития жилищного строительства являются:
развитие конкурентного и эффективного рынка строительных услуг;
формирование института профессиональных застройщиков, развитие данных фирм и их специализация на различные объекты жилищного строительства;
переход на прогрессивные энергосберегающие технологии в строительстве;
расширение номенклатуры и повышение качества строительных конструкций и материалов;
оптимизация процедур строительного и градостроительного контроля и надзора;
осуществление реформы градостроительного регулирования;
совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства.

Развитие конкурентного и эффективного рынка строительных услуг в жилищном строительстве потребует осуществления ряда мероприятий, в том числе:
органами государственной власти Пермской области:
разработки областной программы развития жилищного строительства до 2010 года, мероприятия которой направлены на развитие конкурентного и эффективного рынка строительных услуг;
объединения бюджетных и внебюджетных средств, предоставляемых для приобретения жилья отдельным категориям населения, и размещения их среди подрядных организаций в виде государственного заказа на конкурсной основе;
закрепления приоритетности развития жилищного строительства путем предоставления льгот, в том числе налоговых, предприятиям и организациям всех форм собственности, осуществляющих строительство жилья для своих работников;
создания условий для активизации деятельности предприятий строительного комплекса по применению прогрессивных, экологически чистых строительных материалов и конструкций, обеспечивающих энерго- и ресурсосбережение (обновление территориальных строительных норм (далее - ТСН), организация конкурсов, выставок - ярмарок, представление руководителей к поощрениям, награждению и другое);
выработки мер, стимулирующих техническое перевооружение предприятий строительного комплекса и проведение активной кадровой политики;
разработка и утверждение единого стандарта отвода земельных участков и получения разрешительной документации в Пермской области; органами местного самоуправления:
упрощения административных процедур согласования отвода земельных участков и получения разрешительной документации, обеспечения прозрачности конкурсов на предоставление земельных участков;
применения практики формирования и размещения муниципальных заказов на строительство жилья;
предоставления льгот предприятиям и организациям всех форм собственности, осуществляющих строительство жилья для своих работников;
выработки мер, обеспечивающих своевременность завершения и сдачи в эксплуатацию строящихся объектов, передачу незавершенных объектов строительства эффективным застройщикам;
активизации работы по профессиональной ориентации выпускников школ на строительные профессии.

Формирование института профессиональных застройщиков (девелоперов) в современных условиях осуществляется стихийно, вместе с тем этот процесс играет важную роль в процессе становления эффективного рынка жилья, поскольку учитывает следующие преимущества:

1) специализация застройщиков на различных объектах жилищного строительства (типовое, элитное, социальное и т.п.) позволяет лучше учитывать предпочтения покупателей и пользователей жилья;

2) строительный бизнес в рыночных условиях диктует внедрение современных механизмов цивилизованных, экономических отношений в жилищном процессе, основанных на законодательстве Российской Федерации, областных, местных законодательных и нормативных правовых актах.

В соответствии с Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" от 10.01.2003 N 15-ФЗ, принятого в целях становления эффективного предпринимательства и малого бизнеса, а также формирования института профессиональных застройщиков в жилищном строительстве, застройщиками являются строительные предприятия, фирмы, тресты, предприятия - заказчики государственной, частной и акционерной формы собственности. В целях профессионального подтверждения деятельность застройщиков подлежит обязательному государственному лицензированию. Инвестиционно - строительная деятельность застройщиков основывается и должна соответствовать Федеральному закону "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.99 N 39-ФЗ, а также Гражданскому, Градостроительному, Земельному кодексам Российской Федерации;

3) интеграция и кооперация нескольких узкоспециализированных строительных предприятий на основе холдинга экономически более выгодны, чем параллельное функционирование ряда предприятий с однотипными видами деятельности на рынке жилья, поскольку позволяет объединить материально - технические ресурсы этих предприятий с целью инвестирования на первом, наиболее затратном этапе строительства.

Объединение в рамках одной структуры функции заказчика, инвестора, производителя и продавца позволяет обеспечить согласованность действий на всех этапах от проектирования до реализации жилья. Создание фирм застройщиков позволяет совмещать функции генерального подрядчика и инвестора, обеспечивая тем самым контроль за сроками, качеством и состоянием строительства жилых объектов. Возведение жилых объектов на основе холдинга позволяет внедрить вексельную (безденежную) схему взаимозачетов и расчетов внутри холдинга.

Указанная схема экономична и рациональна, позволяет фирмам - застройщикам получить достаточно высокую рентабельность от строительной деятельности, одновременно создаются условия для снижения стоимости продукции;

4) профессиональные фирмы - застройщики постоянно совершенствуют методы инвестиционного менеджмента. Осуществляют прогнозирование при отборе проектов жилых домов для инвестиционных вложений, планирование структуры финансирования, доходов, затрат, эффективности вложенных средств, что позволяет обеспечить выход фирмы на самодостаточный уровень воспроизводства.

Основными мерами по формированию и развитию института профессиональных застройщиков могут стать:
проведение конкурсов по размещению государственных и муниципальных заказов на жилищное строительство и отвод земельных площадок под строительство жилья среди профессиональных застройщиков;
организация среди профессиональных застройщиков школы передового опыта, круглых столов по обмену мнениями, содействие рекламе и пропаганде их деятельности на рынке жилья.

Переход на прогрессивные и энергосберегающие технологии в строительстве является главным направлением современной технической политики строительного комплекса области.

На комплексное и масштабное решение важнейшей проблемы - энергосбережение - нацеливают Федеральный закон "Об энергосбережении" от 03.04.96 N 28-ФЗ, Постановление Правительства Российской Федерации от 24.01.98 N 80 "О федеральной целевой программе "Энергосбережение России" на 1998 - 2005 годы", Постановление губернатора Пермской области от 16.11.98 N 432 "Об основных направлениях энергосбережения в жилищно - коммунальном хозяйстве Пермской области на 1998 - 2003 годы", Закон Пермской области "Об энергосбережении и повышении эффективности использования топливно - энергетических ресурсов на территории Пермской области" от 07.04.99 N 447-64.

В соответствии с нормативными правовыми актами федерального и областного уровня на предприятиях и организациях строительного комплекса области необходимо:
в целях снижения цен на продукцию и услуги в строительстве осуществить мероприятия по переориентации производства на выпуск эффективной, малоэнерго- и ресурсоемкой продукции и услуг;
осуществить перевод производственных процессов на малоэнергоемкие технологии и оборудование;
обеспечить развитие производства локальных систем инженерного оборудования и применение нетрадиционных источников энергии;
увеличить номенклатуру и объем выпуска эффективных утеплителей (газобетона, пенобетона, жесткой минераловатной плиты, пеностекла и эковаты), прогрессивных импортозамещающих строительных материалов, конструкций и элементов с использованием местных сырьевых ресурсов.

Администрации области, органам местного самоуправления городов и районов области необходимо создать условия для активизации работ по реконструкции и модернизации зданий и сооружений производственного назначения строительного комплекса области, связанных с дополнительной теплоизоляцией стен, светопрозрачных ограждений, с совершенствованием и реконструкцией инженерных систем.

Расширение номенклатуры и повышение качества строительных конструкций и материалов

В Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы определен комплекс мер по увеличению объемов жилищного строительства, основным критерием реализации которых является наличие и состояние производственных мощностей стройиндустрии и промышленности строительных материалов.

Решение задачи устойчивого развития и функционирования предприятий строительной индустрии и промышленности строительных материалов обеспечивает решение жилищной проблемы в области, способствует росту налогооблагаемой базы, решает ряд социальных проблем территорий.

В целях определения мер государственной поддержки строительного комплекса области в рамках областной целевой программы необходимо осуществить балансировку существующих мощностей строительной индустрии с требуемыми объемами работ в жилищном строительстве, учитывая при этом целесообразность обеспечения номенклатуры выпускаемой продукции в полном объеме за счет местных сырьевых ресурсов.

В целях освоения строительным комплексом области новых технологий, материалов, конструкций в жилищном строительстве, уменьшающих себестоимость строительства, органам государственной власти Пермской области и местного самоуправления необходимо осуществить создание и обновление региональной нормативно - технической базы, обеспечивающей:
внедрение новых технологий на предприятиях стройиндустрии;
включение в типовые проекты и каталоги новых строительных материалов;
разработку типовых и индивидуальных проектов в многоэтажном и индивидуальном жилищном строительстве, с учетом использования новых технологий строительства, снижающих материалоемкость и трудозатраты, обеспечивающих оптимизацию затрат на последующее содержание жилья;
оснащение строительных предприятий механизмами для работы с прогрессивными технологиями и материалами;
развитие массового производства эффективных средств инженерного обеспечения индивидуального жилищного строительства и включение в типовые проекты сертифицированных приборов;
использование местных строительных материалов.

Оптимизация процедур строительного и градостроительного контроля, надзора и экспертизы проектов должна быть направлена на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности населения, повышение безопасности и качества строительной продукции, как на стадии проектирования, так и на стадии строительства, своевременную сдачу объектов в эксплуатацию. При этом необходимо исключить необоснованные препятствия осуществлению строительной деятельности при проведении контроля и надзора.

В целях оптимизации процедур контроля и надзора в строительстве необходимо на уровне субъекта Российской Федерации принять Градостроительный кодекс Пермской области, нормами которого:

1) установить, исходя из специфики региона, систему органов архитектурно - строительного и градостроительного контроля и надзора с разделением полномочий между органами субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления с целью исключения дублирования функций;

2) исключить плановый государственный и муниципальный контроль и надзор в отношении строительных организаций, имеющих сертифицированную Систему менеджмента качества, производящих сертифицированную продукцию.

При проведении экспертизы проектов жилых зданий исключить применение недолговечных, недоброкачественных материалов.